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5月百城房价近8成上涨 广州房价竟“神奇”下降?

     3月和4月连续领涨全国,却在5月地王频出时出现房价下跌,且同比涨幅也首度落在10%的调控目标值内,广州楼市令人惊奇。

      根据广州市房管局下属阳光家缘网签数据,广州5月网签成交均价约为13029元/㎡,环比上月的13515元/㎡下跌3 .06%。广州是真的控制住了房价,还是仅仅是数字游戏?

       开发商内部销售人士对南都记者称,目前“双合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略流行,只为安度广州“限签”期。不少购房者直言,并未从签约均价的下降中,看到房价松动的希望。

      方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉南都记者,由于前期涨势过猛,要完成同比涨幅控制在10%以下的目标,接下来几个月,广州无论用什么手段,都必须保证楼价有所下跌。

       广州房价或“假摔”

      根据广州市房管局下属阳光家缘网签数据,广州5月网签成交均价约为13029元/平方米,环比上月的13515元/平方米下跌3.06%。

      其中,中心城区天河、海珠、荔湾房价均出现罕见下跌。天河区房价一个月内暴跌3031元/㎡,大幅回落至32123元/㎡,降幅达8.6%。越秀[简介 最新动态]区回落至31957元/㎡,环比降幅为7%。

      对于楼市的下跌,一位今年来持续看盘的刚需户和几位房产经纪都向南都记者质疑称,整体的楼盘价格都在上涨,官方说天河区均价下跌8.6%,其实就连一个楼盘下跌8.6%都很少见,更不用说全区均价。

       南都记者昨日采访的业内人士透露,这是房价在限签的威力下“假摔”。由于高价盘限签,不少签约盘以笋货为主。

“广州楼价下跌的‘奇观’只是一个数字游戏而已。房子的实际成交价格和房管局公布的价格是不是同一价格,我们存疑。”方圆地产首席市场分析师邓浩志昨日接受南都记者采访表示,在限价令政策下面,广州的楼市只会是趋于稳定,降价只是数字上面的变化而已。

       一位开发商对南都记者透露,如果开发商不降价,或者说不按指导性房价出售的话,无法拿到预售证。对于房价数据的下跌,该人士称,广州房管局限签,高价房不能入市,不让签约,无法进入签约统计系统,所以价格才会下降。

      以5月的越秀区江尚东山和天河区天銮的销售为例,环比上月降价10000元/㎡,跌幅分别为18.2%和16.67%。

      合富辉煌市场研究经理成朝晖对南都记者表示,单个楼盘特别是带优越景观资源的高端豪宅,非常可能出现成交均价大跌,因为景观、楼层不同,价差相当大。高端楼盘无法成交的情况下,成交均价的统计结果自然下跌。

      实质降价楼盘难觅

      在5月份白云区、海珠区接连出现地王后,业内曾预计广州地王周边附近的楼价将上升。

      从海珠区南洲路地王附近的罗马家园新一期开盘价来看,3 .3万- 3 .6万/㎡的价位比前一期已有所上升。

      合富辉煌市场研究经理成朝晖告诉南都记者,“现在楼盘不涨价就算难得了,根本不会降价。”对4月以来出现的楼盘均价下降现象,他称是结构性原因,因为贵的单位无法成交。

     “广州的楼盘价格情况是,明稳、暗涨。开发商对外是没有涨房价,但实际上通过‘精装修’等手段进行涨价。尤其是地王频出,地王周围的楼盘只会涨,不会跌。”邓浩志向南都记者如是判断。

      从单盘的定价来看,实质降价的楼盘很少。全市签约量第一的中海誉城,5月网签量为491套单位,网签均价为14945元/㎡,相比起4月份的网签均价14148元/㎡有轻微上涨,单月涨幅接近千元。

      5月成交量前十的楼盘中,网签价最高的是保利西海岸的18689元/㎡。西海岸楼盘均价自3月以来保持该水平,价格也未有松动。

      保利地产有关负责人向南都记者介绍,今年仍希望快速周转,坚持以一二线城市为主,适度辐射周边城市,“产品上也还是坚持主流产品。”前5月,保利地产销售额已达500亿。

      “开发商钱足,暂时不会有降价动作,”中国房产信息集团研究经理杨晨青接受南都记者采访表示,目前开发商的资金还是比较充足的,资金面从去年二季度开始回暖,四季度没售出的中高档房都能销售;同时融资较多,开发商的钱是比较多的。

       地王刺激看涨心态

       在不少业内人士看来,广州5月的楼市表现其实跟4月相比变化不大。特别是在广州限价令如此严格的情况之下,楼市均价的下跌不是特别能够反映房价的变化。

      邓浩志就表示,楼市走势看均价是不准确的,5月份全国楼市的成交量基本跟4月份持平,楼市处于一个价格温和增长的时期,除了政策较严的北京以外,其他地区基本上都是量稳价涨。

      广州频出的地王显然影响了楼市后市的预期,看涨心态非常明显。不少地产经纪表示,地王周边的楼盘有升值潜力。

南都记者近来联系的不少房地产商已经慎谈房价走势。万科、保利等房企强调了下半年的大手笔推货,显得对完成目标信心十足。而知情人士透露,正是因为这些底气,房企对后市的预期是很“乐观”的。

       “和2012年相比,今年保利货量推出的周期更加均衡,降低了对传统销售旺季的依赖度”,保利地产总经理朱铭新说,“2013年,公司全年预计推出全新项目43个,其中上半年约18个,下半年约25个。”

      龙头万科的货量也不少。万科今年在广州将有6个全新项目上市。珠江实业下半年将陆续推出颐德公馆等新楼盘。

       开发商内部销售人士称,目前“双合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略流行,只为安度“限签”期。但这个期限何时“松绑”仍是未知数。不少购房者直言,并未从签约均价的下降中,看到房价松动的希望。

      全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存判断,未来商品房市场,预计重点城市会在5年内翻番,其他各类城市的翻番时间会在6到10年实现。

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