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万科郁亮:商业地产泡沫比住宅要恐怖

 

        4月16日,在东莞万科棠越,一场特殊的自行车比赛在这里举行。万科总裁郁亮摒弃了一贯严谨、稳重的职业经理人形象,以一身专业骑行服出场亮相,显得坚毅有活力。在长达5个多小时的交流过程中,《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)与郁亮共同完成了6公里的山间骑行,还就万科公司近期的商业地产、融资、保障房等热点话题进行了探讨。

  行业领跑不只是规模

  NBD:现在很多开发商在开会的时候,都拿中海毛利率第一来议论,你怎么看?万科有没有在这方面做第一的打算?

  郁亮:这方面他们做得比我们优秀,向他们学习。当然,股东希望我们这样做,其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%,最后毛利、净利我们比他们少,但我们研发费用比他们投入多。有些方面也在提高,我们也希望在这方面做第一。现在,万科销售规模确实第一,我们遥遥领先。所谓行业第一,就是行业领跑的概念。领跑的概念不只是规模,还有对整个行业质量水准的提升做出贡献。

  但我们不赞成通过提高毛利润水平去衡量第一,可以通过其他去衡量,比如能够提高对股东的投资回报水平,我们用EVA(经济增加值),这个衡量指标可能会准确一些。

  快速周转的企业与不是快速周转的(企业)本身毛利水平有差距,我们谈股东回报是真实价值的创造。住宅质量和绿色住宅都走在前面了,这些方面我们投入了。尽管(现在)比起别人我们是少赚了一点,但从长远看,这是可以转化为竞争力的。

  跟华润合作是为了股东利益

  NBD:这几年,万科的开发量很大,在一两年之内资金会不会有问题?今年会融资吗?

  郁亮:现在我们手里有370多亿元现金,只要不买地,是不缺钱的。今年没有(融资计划),资本市场也没有条件给你,我们已经有四年没有在资本市场融资了,发展一样很快。

  NBD:能谈一下万科跟华润的融资合作吗?

  郁亮:这只是一个合作议案,到时有了具体的项目再公布,因为这是需要先批准的,才能操作。

  NBD:刚才您提到万科四年没有融资,是不需要融资还是什么原因?

  郁亮:如果有合适的融资机会或融资渠道,我们也需要,问题是现在没有窗口融资。过去我们也反思,是不是可以减少向股东要钱。除了向股东要钱之外,我们可以向其他对象要钱,我们跟外企、央企、民营企业都有合作。与别人的合作不会影响股东利益,反而是增加股东利益的,赚更多钱回来对新老股东都是一样的回报。

  应该说,现在万科的发展模式,对股东资本的依赖不像过去那么大。

  NBD:万科跟华润的合作会怎么样?

  郁亮:我们跟华润的合作不超过44.2亿元,比起万科两千多亿的总资产来说,这个比例是微不足道的。原来买一块地的钱,现在通过合作可以买两块地回来,就是我们做了两块地,成本上就会便宜点。

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