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孔庆平:建保障房稳赚不赔

 

          孔庆平:首先要明确房屋的属性,包括社会属性和经济属性。一般而言,经济属性通过市场化的方式来实现。从总体来看,未来我国房地产市场的需求仍旧巨大,尤其是在未来城镇化的建设过程中,商品房市场会通过市场的方式自行调节和转型,以持续健康的方式发展。保障房产业和商品房产业的发展路径不同,满足的需求群体也不同,所以双方互不妨碍,未来都会有很好的发展空间。

  值得一提的是,过去几年,由于过分强调经济属性而忽视了房屋的社会属性,中低收入阶层的住房需求巨大。“十二五”期间,我们将更重视社会属性,对于中国房地产市场而言,是非常必要和重要的。同时,社会属性需要通过地方的保障计划来实现。“十二五”产业结构调整指导目录中,首次将保障房建设与管理列为鼓励行业,具有前瞻性和现实意义。

  产业利润会有所延伸

  中国证券报:有观点认为保障房项目的利润率太低。您认为保障房建设和运营能否成为企业的利润增长点?

  孔庆平:从整体来看,保障房产业肯定具有商业投资价值,可以成为企业重要的业务支撑点。我们企业核算的利润率在10%左右。一方面是企业本身的施工利润,企业可以控制施工成本,通过逐步产业化来获取最大利润。虽然是薄利,但肯定稳赚不赔;另一方面是项目的投资收益尤其是综合效益,企业可以通过专业化和精细化的管理得到相对合理的回报。另外,还应看到项目利润和价值会有所延伸,例如,投资和施工会包括投融资、设计、绿化等附加利润。因此,从某种角度看,保障房项目更适合具备一定资质的建筑企业。

  中国证券报:保障房建设应如何实现市场化和产业化?

  孔庆平:根据监管部门的相关指导文件,目前我国保障房大致分为三大类,第一类是廉租房和公租房,第二类是经济适用房,第三类是由于旧城改造和危房改造等产生的还迁安置房。我认为,未来公租房会更适应保障房产业的发展趋势,会更多地取代经济适用房等。这些保障房的建设都需要社会和企业的积极参与,尤其是在保障房建设的融资方面,今年中央提出建设1000万套保障房,而中央政府财政支出只有1000多亿元,其余大部分资金都需要通过社会融资,调动社会资源,这些都具有社会投资价值。我们集团旗下的子公司也在积极参与。

  住房保障体系建设应由中央和地方政府投资与管理,建立规范的预算、投资、建设、分配、管理、维护、流转制度与流程,特别是要尽快建立起规范、配套完整的廉租房申请、甄别、筛选、确定、分配、流转体系。地方政府应采取优惠的土地、财税政策,吸引开发商建设以小户型为主的低价房投向市场,供中低收入阶层购买。

  建设不能一蹴而就

  中国证券报:在目前的环境下,不是所有企业都有资质拿到保障房项目,房地产行业是否面临重新洗牌?

  孔庆平:保障房体系建设应是十几年、几十年的长期持续政策,不能一蹴而就。如果长期问题短期化解决,就会违反经济规律。“十二五”发展规划纲要提到,我国5年内要建设3600万套保障性住房。保障房产业是一个巨大的市场,大家都能积极参与,而行业的资源也亟待整合。

  每个企业都要有自己的策略和定位,并且谋求多元化的发展。保障房也要有自己的特色和品牌,并且长期持续去做。因为保障房产业的运作和模式很复杂,包括我们央企也在摸索。不是所有的企业都适合做保障房项目,它要求企业的能力更综合,而不单纯看企业规模的大小。只有具备综合资质和能力的企业才能长期坚持建设保障房。相对而言,央企和大型开发商具有一定优势。

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