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吉安市2012年房地产市场总结与展望

井冈山大学房地产研究中心  肖鹤亮

(本文由江西信息日报2013年1月25日整版全文刊登)

     在刚刚过去的2012年,是全国的房地产市场“痛并快乐着”的一年。吉安楼市也不能独善其身,2012年有如过山车般的波澜起伏的经历令人印象深刻。

      在极度严苛的调控政策影响下,吉安楼市上半年延续着2011年的极度深寒。1月份,主城区楼市成交面积仅为2.14万平米,成交套数仅192套,为全年的最低值。与去年同期相比,仅为去年同期的1/3左右。2-4月份成交量虽然逐步回升,但是整体的成交均价仍然显现出下降的趋势。从5月份开始,在房地产调控政策“微调”下,市场迅速回暖,显现出量价齐升的局面。到10月份,城北板块楼盘的低价入市带动了巨量的成交。10月的网签成交量数据达到17.37万平米,刷新历史新高。最终全年成交89.73万平米,同比增长达40%。

吉安楼市2012年各月成交量价图

吉安楼市2012年各月成交量价图

      造成楼市全年的上下半场“冰火两重天”局面的原因有很多,国家调控政策的调整、货币政策的改变、购房者心理层面的波动是其中最为重要的几大因素。从国家政策来看,2011年国家出台了史上最严厉的调控政策坚决抑制不合理住房需求,通过严格的信贷政策将市场打入冰点。进入2012年后,2011年的“从紧”基调慢慢地转变成了“外紧内松”的政策特征。国家相继提出支持自住性合理需求、首套房优惠措施、公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等楼市微调政策。从货币政策方面来看,从2012年的按揭贷款利率打折优惠再现,再到央行存款准备金率下调、三年来首次降息等均促进了市场回暖。而此前一直观望着的焦虑的刚需购房者,在调控政策和货币政策的转变下看不到更为有效的市场调控措施后纷纷选择出手,这就促成了下半年市场成交量的迅速放大。

      伴随着吉安楼市的回暖,在2012年里吉安楼市还呈现出几大明显的特征:

      一、大盘化趋势明显。早期的吉安楼市,仅有滨江·六合盛世(88万㎡)能够称之为真正意义上的大盘。而在2012年新推出的汇丰·御园(45万㎡)、达观天下(30万㎡)、康居·外滩(58万㎡)、上江界(83万㎡)等楼盘的体量均非常可观,同时在楼盘设计理念方面也吸取了大城市的先进经验。可以这样说,从2012年开始吉安楼市真正地开始跨入了“大盘时代”。

      二、以价换量撬动市场。2011年楼市的严寒一直持续到2012年的上半年,成交量的极度萎缩所造成的资金压力使许多楼盘开始寻求突破口。从滨江·六合盛世的8.5折团购、汇丰·御园的3600元/平米震撼价入市、康居·外滩的3998元/平米超低团购价,到上江界的3888元/平米的紧紧跟随,无一不是用超低的价格杠杆撬动市场,从而带来巨量的成交。如此超低成交价格,如果按今天相同地段的土地公开市场价格进行成本核算的话,基本上相当于成本价甚至还略低于成本价。这种“赔本赚吆喝”的现象从一定程度上也说明了房地产市场的竞争激烈情况,也印证着房地产市场的风险和隐忧。

      三、板块竞争格局显现、板块差异拉大。随着城市框架的拉大和逐渐成型,吉安楼市全面竞争的格局正在逐步显现。笔者习惯上把吉安主城区的楼市分为四大板块:城北板块、城中板块、城南板块、(青原)滨江板块。四大板块中,以位于老城区核心的城中板块和位于未来吉安新市政府所在地的城南板块最受市场的青睐,价格也居全市之最。以凯旋中央城、海联·五星公馆为代表的城南板块楼盘备受市场热捧,实际成交均价已经超过6000元/平米;以新世界广场、恒源泰·荣诚为代表的城中板块楼盘价格也高高在上,与城南板块价格不相伯仲。而以汇丰·御园、达观天下为代表的城北板块和以康居·外滩、上江界为代表的滨江板块楼盘均采用了3600-3980元/平米的超低价入市的策略吸引着市场关注。与过往相比,各板块之间已经出现了明显的分化,并且这种板块之间的差异性有逐渐扩大的趋势。

      四、品牌竞争仍处于初级阶段。吉安楼市刚刚迈入大盘时代,但是与之相对应的是,吉安目前未有全国知名的一线品牌开发商进驻,尚处于地方性诸侯割据的品牌竞争初级阶段。大盘不仅仅指的是体量大,还包括其建筑设计、景观打造、配套设施、营销理念、市场推广、物业管理等各个方面均要求上升到了一个新的层次。有开发商虽然坐拥大盘体量,却仍然是小盘经营操作思路,并没有切实从业主需求出发,导致各种业主维权、物业纠纷的事件频出。值得注意的是,大盘与小盘最大的不同就是销售战线耗时长,前期的市场口碑对后期的营销起着至关重要的作用,这也对开发商的品牌经营能力提出了更高的要求。可以预见,拥有更先进的楼盘经营理念、更注重自身品牌打造的开发商将能够持续获得市场认可。

      五、存量持续增长,风险不可小视。尽管2012年总销售面积达到89.73万平米,远高于2011年全年销量,但是2012年年末的市场可售存量为240万平米,比年初的197万平米甚至还增长了43万平米,市场当前可售存量的消化周期达到三年左右,远超市场警戒水平。并且,由于前几年的土地出让过多,后续市场存量风险将持续累积,市场销售竞争压力巨大。

       展望2013年楼市,笔者做出了如下几点判断:

      1、新的一年风险与机遇并存。从国际上看,2012年9月13日美联储宣布的第三轮量化宽松货币政策(QE3)引发了欧盟及世界各国的新一轮货币宽松政策。在全球货币贬值的大背景下,房地产由于其固有的保值增值属性仍将长期受到投资者的青睐。从国内来看,能取代房地产业而成为经济增长龙头的新产业尚未出现,“外紧内松”的调控政策仍将持续,自住性房地产需求仍将得到国家鼓励。但是,市场存量积累所导致的市场风险仍然不可小视。

      2、刚需透支过度,存在市场修复期。2012年下半年几个楼盘的低价入市策略,过度刺激了吉安的楼市刚性需求,造成市场成交天量的同时,也提前透支了市场的需求。在2013年的上半年,如果没有更为强有力的价格引力,成交量并不会比正常年份有较大增长。

      3、公积金政策放宽拉动楼市消费。从2013年元旦起,吉安公积金政策进行了微调,最高额度上浮至40万元,并且允许按年度提取用于还贷。这在一定程度上能有效拉动楼市消费,促进我市房地产市场繁荣。

      4、商业地产将持续繁荣。2013年除了华美立家、亿都、万商汇等几个大型的专业市场外,城南香港铜锣湾商业广场、新世界广场、天虹商场、华润商城等项目即将相继启动。国家宏观经济的持续向好、政策的鼓励将带来吉安商业地产市场的繁荣。

(以上观点仅代表笔者个人观点,不构成投资建议!)

 

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