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房价真的会降吗?(经济热点)

  坚持楼市调控不动摇,同时加强住房制度建设。如果制度改革不能跟上,不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式,一旦限购令等调控政策放松,需求爆发,房价很可能出现报复性反弹

  房价下降了吗?

  ■统计数据显示房价下降,老百姓却感受不明显

  房价真的降了吗?——许多人都在问这个问题。

  从统计数据上看,调控最严厉的一线城市房价的确有所回落。3月份,北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米,上海新房价环比跌幅最大达7.6%,广州均价跌破12000元/平方米。

  从市场实际情况看,传统上成交活跃的“小阳春”今年被冷清的观望所取代,各地成交量仍然维持在近几年来的低位。大多数新项目以较为合理的价格入市,或给出更大的优惠幅度,一些新开盘项目推出九折、直减10万元等优惠,新的打折形式“团购”也出现在房地产市场上。

  二手房市场上,据中介机构介绍,大多数房源的挂牌价格仍然维持在高位,但时常会有一些业主因为急于出手,主动调低价格,部分房源一次性下调20%甚至更多。

  “只要您盯着某一个区域,时不时地就会有这样的房源出来,但这样的房源卖得也很快。”链家地产一位工作人员告诉记者。

  然而,从普通购房者的感受来看,房价下降得似乎没有统计数据显示的那么真切。

  “我几乎每天都要到附近的售楼处和中介去咨询,尽管看房的人不多,但房价从去年底到现在几乎没降过,有的还在涨。”家住北京市朝阳区的陈先生说,政府和媒体都在用数据和例子说房价理性回落了,但自己和身边的朋友同事却感受不明显。

  3月底,北京市提出了房价“稳中有降”的调控目标,“稳定”也是各地房价调控目标的关键词。据记者了解,为了维持房价数据的“稳定”,部分一线城市对高价房暂停发放预售许可证,使高价房无法入市销售,低价房源则加大入市,从而拉低了新房的平均成交价格。有的城市把限价房等保障性住房价格也纳入商品房价格统计范畴,近期大量限价房入市,也在统计层面降低了房价。

  也正因如此,“下降”了的房价数据和老百姓的感受差别较大。 

    房价会下降吗?

  ■“限购令”下成交量难反弹,下半年房价或下降

  “总体而言,市场现在十分胶着,房价会不会真的迎来下降的拐点,二季度一定会见分晓。”中国房地产协会副会长朱中一表示。

  “五一”小长假期间,各地楼市成交出现了小幅反弹,但紧接着,成交量再次大幅下滑。以北京为例,5月2日—5月8日,北京楼市成交量再次下滑,总成交3197套,环比前一周下降39%。

  根据以往经验看,正常年份2月份楼市成交量最少,3月份会比2月份翻倍,4月份则会在此基础上再增加四成左右。但今年2月至今,一线城市楼市成交量始终低迷,同比去年下滑50%以上。

  朱中一认为,连续的楼市调控政策已经对市场形成了量变到质变的影响。与前几次不同,新一轮的楼市调控扩大了限购的范围,在限购令的作用下,成交量很难反弹,房价也缺乏反弹的基础。

  中原地产市场分析师张大伟表示,连续几次加息、贷款优惠利率取消等使购房者尤其是炒房者的资金成本大增。相比一年前,目前购房的利息基本已经翻倍,对成交量的影响将进一步加大。

  “一般来说,成交量大幅萎缩一段时间后,就会传导到价格上。”万科集团董秘谭华杰表示,“今年肯定是调整年,市场会持续萧条,下半年一线城市房价如果下跌,很正常。”

  从企业角度看,房地产企业资金状况进一步趋紧,存量却仍在不断上升。从已经公布的上市房企2010年报来看,资产负债率普遍走高,多数达到行业70%警戒线。有84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比减少1150亿元。同时,129家房企2010年末存货总量达9098亿元,同比增长40.4%,创近几年来新高。

  业内人士表示,经过这段时间的胶着后,更大范围、更明显的降价,更可能成为市场的选择。

  调控会继续从紧吗?

  ■调控不会放松,企业不要倒逼政府加强调控力度

  国务院总理温家宝日前在视察北京市保障性住房建设时表示,中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的;要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的;要特别关注困难群体和中低收入家庭,使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

  很显然,在当前的形势下,房地产调控不会放松,也不能放松。

  4月中旬,国务院派出8个督查组,赴16个省市督查房地产调控的政策落实情况和成效。从督查组反馈的情况看,各项调控措施得到了较好的执行,但也有少数地方政府出现了盲目乐观的情绪,认为当地“房价不高”,调控效果已经明显,甚至应该放松调控。对此,参与调查的几个相关部门负责人均公开表态,房地产调控必须坚持不放松。

  “应当看到,调控还只是刚刚看到一点成效,还面临许多困难。从某种程度上讲,如果不是限购令强压着需求,楼市很有可能已经开始反弹了。”朱中一表示,由于通胀预期仍然强烈,境外热钱还在继续流入,住房刚性需求依旧旺盛……在这些因素的推动下,房价仍然有强烈的上涨冲动。这时候如果放松房地产调控,房价难免再次出现快速上涨,有限的调控效果恐将前功尽弃。

  继续坚持的同时,调控随时有可能加强。

  5月1日起,各地按照国家发改委要求,开始对商品房执行“一房一价”明码标价制度。在新制度下,开发商可自行降价,但不得擅自涨价。此举被看作是楼市调控进一步细化、并且直接针对房价的新手段。

  住房城乡建设部主要负责人近几个月来也频繁表示,有关部门一直在密切监测房地产市场的变化,积极进行政策储备,一旦市场出现异动,新的调控政策随时可能出台。

  “现在和2008年的情况大不相同,当时调控之所以转向,主要是遇到了国际金融危机。”朱中一强调,在当前我国宏观经济形势平稳好转的情况下,房地产调控不会放松,只会强化。“无论是企业还是地方政府,都不要幻想调控会在短期内放松甚至转向。房地产协会也一直引导企业,顺应市场形势合理定价,积极促销,不要倒逼政府出台更严厉的调控政策。” 

    制度改革跟上了吗?

  ■坚持楼市调控的同时,应加快住房制度改革,保障房投资必须到位

  在房地产短期调控坚定不移、不断加强的同时,被寄予厚望的、与房地产业长期平稳健康发展息息相关的体制机制改革,却不尽如人意。

  从中央层面看,当前之所以使用限购等行政手段进行调控,甚至不惜牺牲一点经济增长速度,除了希望在短期内稳住市场,也希望能利用市场稳住的这段时间,加强相关制度改革。

  然而,调控的这一手硬了,制度改革的这一手却还有点软。除了北京等城市改革了土地招拍挂制度,上海、重庆试点房产税以外,其他地方的改革步伐还比较慢。

  “房价短期下降不应该是调控的唯一目标。”谭华杰表示,如果调控不能解决楼市的深层次问题,无异于治标不治本。

  而另一方面,制度改革从来没有显得如此迫切。在调控从严的背景下,房地产开发企业普遍看淡后市。今年以来,多地商品房投资增幅出现明显下滑,土地市场冷清,商品房竣工面积连续数月大于新开工面积。这意味着,两三年后,房地产市场供应有可能出现下滑。

  这种情况下,如果制度改革不能跟上,不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式,一旦限购令等调控政策放松,需求爆发,房价很可能出现报复性反弹。

  朱中一建议,应当抓住当前市场较为稳定的有利时机,从保障性住房政策、土地供应政策、金融信贷政策、财政税费政策、技术政策等层面,尽快启动全方位的改革。力争在“十二五”期末,建立起确保城乡居民“住有所居”的住房政策体系。

  在房地产投资增速下滑的情况下,保障性安居工程对投资能否如预期地发挥对冲作用,十分关键。今年我国将开工建设各类保障性住房1000万套,预计总投资额超过1.3万亿元,远高于去年的7800亿元。专家普遍预测,保障房投资增加将对冲商品房投资的减少,从而保证房地产业和相关行业的开工率,减少楼市调控对宏观经济运行和就业的影响。

  在近期国务院对各地的督查中,保障房建设投资是否落实也是重点之一。“目前看投资到位情况还不太理想。” 住建部有关负责人表示,“只有确保保障房投资不折不扣地落实到具体项目和地块上,才能发挥对商品房投资减少的对冲作用。”

  今年国务院有关部门将重点监督保障性安居工程开工情况,并将组织多次督察。确保10月底前,各地签订的1000万套保障房任务全部开工,投资全部到位并起效。

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