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三、四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞

  国家统计局日前发布的数据显示,温州9月新建住宅价格同比下降16.4%,环比下降0.8%,在70个大中城市中,温州房价下降幅度最大。

  “今年3月我订了一套90平方米的房子,价格2.95万元/平方米,现在房价已经跌到1.38万元/平方米,亏惨了!”购买温州万科开发的龙湾花园项目的张先生表示,当初买的楼花,如今已损失过半。这并非个案,经调查了解,温州多家楼盘价格均被腰斩,温州房价与2009年、2010年时的最高位相比,回调了大约30%-40%,六成炒房客被套。

  温州房价大幅跳水

  购买温州香提半岛的王女士也经历了过山车式的行情。她表示,2009年一期开盘时价格为2.5万元/平方米,二期开盘时涨到3.8万元/平方米,该楼盘二手房价格在2010年最高时达到过8万元/平方米,但现在市场价格又回到了2009年时的3万元/平方米左右,下跌幅度比最高时超过了一半。据附近的房产中介透露,当年按照七八万元每平方米买入的15位购房者中,入住的只有1位,另有5位因欠高利贷已经跑路,还有7位也因资金问题没有收房,总之,2009-2011年高位介入的购房者都被套了。

  财经作家叶楚华认为,温州就像是《欧元必死》一书中所谈的爱尔兰一样,是中国房地产泡沫的典型象征。国土资源部今年10月19日公布的城市地价监测数据显示,温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首,并且蝉联多季度全国地价降幅最大城市。即便如此,温州房价仍然直逼一线大城市,四五万元/平方米的房价在当地实在显得稀松平常,普通人仍然望楼兴叹。除了房价虚高,城市人口流出也是重要原因。据了解,温州人口正面临“出超”困境。近几年温州市人口每年都要减少10万人左右,但进入温州的人口数量却并没有显著增加。在不断有新楼盘开发的情况下,温州楼市已经出现了供大于求的尴尬局面。

  三、四线城市库存天量

  根据一份内部研究报告,包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

  邯郸是河北省三线城市,其房价也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年,邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米,在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米,预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。

  业内人士分析,按照中国人均居住面积31.6平方米,商业用房人均面积1.5平方米计算,人均建筑面积为33.1平方米,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米,以此测算,在建与在售楼盘至少需要消化10年。

  除上述城市外,桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地,2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策,中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控,屡触红线的动作,其真实原因也就不难理解了。

  应警惕“鬼城”风险

  备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计,今年在建工程中,约有75%处于停工或半停工状态。其中,今年前4个月,全市销售商品房149.8万平方米,下降20.8%;销售金额91.4亿元,下降5.8%。

  “鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析,早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”,即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯,则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称,80%以上的建设项目都已停工,而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城,但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市,则具有警示价值。”易居研究院企业研究中心总经理周建成表示,近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面,过于激进的土地出让速度,积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存,激活市场的考虑,托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市,感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注,并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。

  从数据上看,三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%,但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比,经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%,但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比,经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%,但土地成交面积已是南京的117%。

  “北京、上海等一线大城市,吸收全国资源的能力很强,能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市,辐射能力有限,但却要拉起大城市框架,这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒:应该警惕“鬼城”风险,警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。

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