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对话任志强:为楼市健康发展直言

  提要:地产“大佬”任志强,多年来以善言、直言而闻名——中国房地产业的每一个动静

,每一场调控,每一次变化,几乎都有他的声音相伴。任志强坚持认为,城市用地不宜建保障

性住房,那样成本太高。

  地产“大佬”任志强,多年来以善言、直言而闻名——中国房地产业的每一个动静,每一

场调控,每一次变化,几乎都有他的声音相伴。他为楼市的健康发展一路直言,屡屡引起民众

的关注,而他的犀利言辞与不留情面,也曾招致质疑。4月27日,任志强飞赴南昌,出席中城联

盟年会暨由新地集团主办的“未来中心都市可持续发展论坛”。论坛结束之际,“巧遇”当年

战友,欣然应邀共进早餐。一场从容的独家专访,在餐桌旁展开。

  “变换角色与语境,媒体经常曲解了我的原意”

  军人出身的任志强十分率真,有问必答,而且直言不讳。他说:“每个人会在不同的场合

扮演不同的角色。我就有四个由职位决定的常见角色——华远集团原总裁、华远房地产股份有

限公司董事长、中国城市联盟主席、北京市政协委员……作为国有企业负责人,我常说一些关

于国有资产如何增值保值的话;作为上市公司负责人,希望企业更加市场化,为此我常有一些

批评国有企业僵化体制的言论;作为中国城市联盟的主席与全国工商联房地产商会副会长,我

会更多地去替房地产行业说话;作为政协委员与开发商,我说过如何解决穷人住房的问题,也

说过商品房就是给富人盖的。”

  “譬如,我曾经提出商品房是给富人盖的,同时提到,穷人的住房应该由政府买单。这句

话经媒体变换了语境说出去,便成‘房子是给富人盖的’。这完全是两个不同的概念。商品房

的定义非常清楚,收了土地出让金的就是,没收的就不是。开发商只能盖商品房,非商品房只

有被委托时才能盖,盖好后房子最后卖给谁,由政府决定,也就是说参与经济适用房、廉租房

建设,开发商只有委托权,经济分配权在政府手上。世界上没有哪个国家的保障性住房收过土

地出让金,所以说,收了土地出让金的商品房一定是给富人的。媒体的这一误传,曾经激怒过

不少民众。其实,早在房改全面推行的十几年前,我就多次建言,政府应该拿出土地出让金的

15%给穷人盖保障房……”

  “列举此例我只想说明,不同的角色定位,我都会去认真履职,但记者在报道时,切莫掐

头去尾,断章取义。”

  “为楼市健康发展建言献策,仍然是我的职责”

  任志强特别醉心于房地产的市场化发展,多年掌印华远,却能笔耕不辍,仅他去年亲自拟

定文件、发表文章的总量,就多达400万字。据他透露,中城联盟、房地产商会、华远等几家企

业,共同组建了研究水平颇高的REICO工作室,几十个博士为此忙于调研,他日常引用的海量数

据,主要来自于此。俗称智库的中国经济交流中心,定期来电要用其数据做研究;住建部、中

办、国办也都会要求REICO工作室定期提供报告。正是因为这些积累与梳理,使任志强在房地产

宏观及中微观问题上,游刃有余,建言献策屡被采用。

  现在的任志强喜欢用博客来表达自己对房地产行业的看法与观点。“我的微博粉丝逾千万

,其中,新浪的互动比较多。”任志强坦陈,“开始时每天可能就花半个小时到40分钟,手机

、IPAD随走随发。现在微博多了,有时评论要花2个小时。”记者得知,在每天的微博互动中,

任志强耐心回答网友的各种提问,从买房、人生到读书,颇有“知心大哥”、“人生导师”的

模样。

  聊起房地产“国策顾问”一事,任志强告之:“我本身就是建设部发了函、签了字的顾问

。1998年房改以后就开始沉心研究这些政策。时至今日,住建部还会经常给我一些课题,一年

大约六七个;重大决策之前有时也会征询我的意见。尽管日前我已经从华远集团的工作岗位上

退了职,但以后讲学、研讨一类的活动就会多起来。”

  预测房价走势,为保障房建设再谏言

  任志强分析认为,我国城镇化的真实速度现在明显慢于欧美日等发达国家,经验证明,在

城镇化率30%到70%的进程中,世界各国都曾经历加速的过程。我们现在城镇化率不到50%,这个

快速进程估计还得花上20到30年。美国农业人口只占32%,我国农业人口占60%,所以我国的城

镇化发展任重道远。只要城镇化率没到一定程度,房价上涨的趋势将无法改变,而且涨幅一定

会大于收入涨幅,对此我们要有思想准备。“本次政策调控十分严厉,房价一定会在政策的调

整下有所波动——我的预测是,部分限购城市房价会向下波动,降幅估计不会超过15%,跌到负

值绝不可能;但是,中心城区的房价则不一定能降下去;非限购城市房价应该还会上升。其实

,现在的房价只要不涨,就是跌了。目前CPI超过5%,PPI超过7%,所以房价的涨幅只要低于两

者12%的总和,实际就是跌了。”

  在住房建设上现在两条腿走路,市场的归市场,保障的归保障,政府确认的大方向没有错

。大力建设保障房,意在把缺下的“民生”这头补上来,问题是财政支出能否转得过来?

  迈开市场和保障这两条腿非常重要,但保障性住房绝对不是一次性就可以解决的,现有的

城市土地供给制度更将成为供应瓶颈。怎么办?任志强在今年的政协提案中提出:要在租赁土

地上建设保障性住房。据了解北京现在已经在试行。

  任志强坚持认为,城市用地不宜建保障性住房,那样成本太高。政府应该允许近郊农民在

集体土地上建租赁性住房,政府提供规划,农村的土地性质不变,把过去农民用来建工厂出租

的土地,直接盖成廉租房等保障性用房,城市的居民就住在农村,政府不用再去征收农民的土

地,改为做好交通和基础设施。这样一是能保证18亿亩耕地的红线不出现被挤占的危险,保障

房不占用城市商品房用地;二是住房、土地成本可以大大降低,商品房价格也会降下来。在目

前土地政策不变的情况下,这是最好的办法,而且很有可能实现。因为它不改变土地法的用地

性质,不改变规划的用地性质,不改变产权所有,不挤占农民的耕地,不产生失地农民……据

悉,任志强的这一建议报告已经上交。

  另外,任志强还建议给刚性需求的购房者减免个人所得税。“何必要收完税以后又去搞建

房补贴呢,直接回到人头补贴,减免个人所得税岂不更好。据测算,减免个人所得税70%的税率

,大约能提高购房者30%的支付能力,整个能提高60%的支持能力,完全够用。”任志强很有把

握地说。

  不知不觉中,愉快的早餐对话已经进行了80分钟,即将赶赴机场的任志强在告别之际补充

说道:“为了有效解决保障房建设资金不足的问题,政府也可以引入品牌企业参与保障房建设

。目前在一线城市,商品房与保障房基本是配套建设,一块土地要拿走,必须要配建一部分保

障性用房,犹如西红柿搭小白菜。广州、北京等城市基本是50%的保障住房、50%的商业用地来

相互配套。”

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