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调控政策持续加码 楼市热度转向三四线城市

 

  2017年的楼市“金九”,各地调控政策纷纷升级。来自中原地产研究院的统计数据显示,自9月至今,已有超过45个城市发布了房地产调控政策,最终形成了史上最为密集的调控政策潮。观察近期全国各地的楼市调控可以看出,部分三四线城市也加入到政策收紧的大军中。

  10月1日至8日,CRIC监测的33个热点城市商品房成交量同比和环比均大幅下滑超六成,部分城市同比跌幅超过了九成。其中,一线城市成交全线回落,环比和同比跌幅均在八成以上,上海与广州成交同比跌幅分别为96%、87%。另外,南京、青岛、武汉等15个二线城市成交跌多涨少,同比平均下跌了58%。

  与热点城市的冷清不同,今年“十一”黄金周,三四线楼市成交量涨多跌少,整体而言仍处于高位。数据显示,今年上半年,盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升,成交量同比和环比均实现了较大比例增长,汕头更是同比大增215%。

  三四线楼市的火热,是从一二线城市及热点地区限购后开始的。由于政策限制了热点楼市的投资,大量热钱由一二线城市转流入三四线城市,致使一些三四线城市房价飙升,最终导致很多地区的房价远远高于当地购房者的购买能力。

  有专家指出,虽然大部分三四线城市还未受到调控影响,但是不排除调控出现在三四线城市的可能。从现在的状况看,三四线城市由于人口的净流出以及经济发展水平有限等因素,本地人口的购买力相对较弱。同时,三四线城市去库存在上半年的调控下已基本完成。因此,三四线城市的楼市消费多为以下几种情况:第一,由一二线外溢的购房人群所带来;第二,源自城镇化的农村人口进城和外出务工人员返乡置业而产生的需求。将来,三四线城市的本地人口甚至会产生拥有多套房的情况,根本就没有购房需求。而目前的购房需求透支严重,未来恐难有接盘者。

  再者,由于三四线城市的购房者多为在一二线城市工作的人员或者是返乡置业的外出务工人员,所以三四线城市的许多房屋平时无人居住,空置率较高。

  综上所述,三四线城市的楼市泡沫已经非常严重。房屋空置率较高、购房者门槛被抬高、人口流失导致购房需求流失……种种迹象表明,三四线楼市的风险要大于机会。因此,购房者需要更加谨慎,否则便可能“高位站岗”、面临窘境。

  在10月10日国务院新闻办的新闻发布会上,国家统计局局长宁吉?赐嘎叮曳炊宰》客蹲释痘缘娜∠虿换岜洌康夭骺卣呋峒?续发挥效果,房地产调控的长效机制将会逐步建立。

  宁吉喆还表示,针对分化的形势,政府会采用适当策略进行应对。对大城市特别是一线城市和热点二线城市而言,房价只要涨得过快,政府就会因地制宜、因城施策,从需求和供给等方面采取措施。而对三四线城市的房地产去库存,相关部门也采取了一些重要措施。“全国商品房待售面积已经同比连续下降,这反映了一年多来去库存的效果,特别是三四线城市和一些县城去库存的进展更大。”

  针对宁吉喆在国新办发布会上的讲话,易居研究院智库中心研究总监严跃进称,其主要涉及了三方面内容:

  第一,房地产长效机制的建立将加快。从当前楼市的改革和发展情况来看,租赁市场、集体建设用地等内容或将写入到此类长效机制内容中来,这也是供给侧结构性改革的重要内容。第二,国家反对投机炒房的思路不会变,这说明“房子是拿来住的,不是用来炒的”这一定位不会变,后续依然会保持严厉的政策思路。第三,未来的房地产调控很可能还会加入一些新的政策思路和创新点,这都将有助于楼市的积极稳健发展。

  中原地产首席分析师张大伟分析表示,目前全国限售城市仍在增多,房地产市场的调控政策还在继续升级加码。从全国各地的房地产调控政策来看,限购和限售政策都已全面升级。

  目下,三四线城市也渐渐被纳入到了调控的阵营之中。南宁、临沂、泰州等三四线城市都出台了调控政策,贵州、兰州等西部省会城市也发布了限购、限售规定。为了打击炒房族、坚持“房住不炒”的定位,不排除会有更多的三四线城市加入到调控之中。

  此外,张大伟分析,调控政策也将继续坚持“打地鼠”模式,三四线城市房价如果还出现上涨,调控政策将会持续跟进。

 

本文来源中原地产

 

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