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调控新政一年后 房地产新时代已萌芽

 

  始于去年此时的“9.30新政”,被认为是新一轮楼市调控的序幕。在这一年时间里,围绕着“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本思路,房地产行业生态经历了巨大的变革。

  据《21世纪经济报道》统计,截止2017年9月,今年以来全国范围内超过60个城市被纳入调控范围,累计出台限购政策126条、限贷政策166条,密度之高,涉及范围之广,实为罕见。通过对需求侧的限制,辅以“楼市去库存”等供给侧调控手段,截止目前,对于房地产市场的降温已初见成效。

  刚刚过去的“十一”期间,在这个传统的楼市销售旺季,房地产市场遭遇了意料之中的寒冷。北上深三大一线城市长假前7日合计签约套数同比均出现下降,其中北京同比跌幅为65%,上海更是高达78%。这股“寒潮”不仅局限于一线城市,包括南京、福州等在内的二线城市也遭遇了较大幅度的下调。对于房地产企业来说,寻找新的增长模式已成为第一要务。

  万科成立雄安分公司的意义

  值得关注的是,就在长假后不久的10月10日,中国房地产行业传统巨头万科注册了雄安分公司,这也是首家在雄安新区完成分公司注册的房企。

  之所以万科的这一举措如此受到关注,是由于按照雄安新区的相关规划:“不搞土地财政,不走房地产主导的城市发展老路,未来将在房地产方面进行创新,实行租售并举”,这是雄安新区管理委员会官方所定下的基调,传统意义上房地产业并不会成为新区的主要产业。

  而作为已向城市运营、配套服务商转型的万科来说,通过在雄安新区以产业城镇开发、医疗养老、长租公寓等业务作为突破口,寻找在传统房地产发展模式中具有领先优势的大型房地产企业通过转型来适应新环境的方法,无疑是一场全新的考验,无论结果如何,都将为后续其它房企的跟进,提供了鲜活的案例。

  “运营为王”的时代已经到来

  对于房地产行业来说,经过过去这一年来的变革,新的行业生存方式已基本可以看出眉目。改变过去简单的建楼卖房、快速消化的模式,转而以物业运营、存量资产优化、服务提供、项目管理等为核心的长周期发展模式将会成为下一个时期,中国房地产行业发展的主要模式。

  而在这一全新发展模式之下,房地产行业的参与者结构也将发生巨变。

历史无数次证明,变革往往伴随着行业的洗牌。而对于当前的房地产行业来说,围绕着资产管理能力这一关键词,在这个需要把目光放长远的“存量时代”,房地产行业将会迎来一批新的“弄潮儿”。

  在房地产行业里谈项目的运营管理能力,涉及的面很广。从最初的价值塑造、方案设计,到有针对性的项目建设、改造,再到后续的招商推广,以及长期的物业运作……每一个环节都需要具有专业能力的人或机构去发挥各自的特长。产业链的延伸是一个大课题,这个行业目前紧缺的是“整合”能力。

  谁来扮演这个“整合者”的角色?房地产金融机构具有先天的优势。

  房地产行业变革需要金融深度参与

  在过去的房地产发展模式下,国内金融机构所扮演的更多是资金提供者的角色,“投资、到期获取收益”看似简单,但其背后,更需要对整个行业,以及每一个项目的盈利方式、逻辑有全面的掌握。

  对于参与房地产的金融机构来说,需要对整个行业的发展模式有一个全面而深入的了解,只有这样,才能真正控制好风险,把握住可见的投资机会,获取收益。

  以在海外起到非常重要作用的房地产信托投资基金(REITs)为例,作为房地产证券化的一种重要手段。通过资产证券化的手段,将流动性较低的房地产项目转化为可交易的证券资产。这种方式赋予了房地产行业全新的解决方案,同时也是金融与地产的深度结合,对于中国房地产行业转型长周期发展模式是一种极佳的补充。

  受限于政策等因素,国内尚没有真正意义上的REITs,类REITs作为替代,同样起到了非常重要的补充作用。而就在今天(10月13日),深交所固定收益信息平台网站显示,国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于11日正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间,在资产证券化领域创造了极高的推进效率。

  这一举措被业内人士认为是一次“破冰”尝试,也是此前各方对于通过金融方面的举措,鼓励住房租赁市场发展,促进形成住房租赁市场长效机制的一个落地。后续包括公募REITs也将逐步推向市场,为房地产市场的转型提供金融工具方面的支撑。

但金融参与房地产市场的改革绝不仅限与此,对于房地产行业来说,金融行业所能提供或许不仅仅是金融工具上的创新。

  前不久,乾立基金 召开了“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”,首支由乾立基金主导的城市存量改造基金面世。在存量时代到来的背景下,乾立基金期望打造一个汇集产业链上下游企业的平台,以城市更新为切入点,通过把握当前城市化发展阶段下,城市存量物业的改造升级和价值再发现这万亿规模的房地产行业细分领域发展契机,实现对于房地产行业的深度参与。

  1929 ART Space、临潼188金融中心,以及前不久刚刚奠基的常州米码头壹号项目,都是乾立基金与持股的金现资产在城市更新领域所完成的实际案例。基于过往对于房地产行业的深入了解,以及房地产行业变革的契机,在未来城市发展和房地产业转型的机遇期。依靠乾立基金作为金融机构的专业性,以及在城市更新领域的实务经验,乾立基金期望在房地产行业发展的全新阶段,与合作伙伴一起,创出一片新天地。

 

本文来源中国贸易金融网

 

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