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易宪容:反房地产暴利要去除买房赚钱效应

   

中国社科院金融研究所研究员 易宪容

 

      最近媒体披露,国家发改委正研究商品房领域反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。看来,政府部门意识到住房暴利的危害性,已到了不采取有效措施遏制不行的地步了。
  最近福布斯财富榜显示,当前中国内地千万以上的富翁近100万人,亿万富翁达近6万人,大多数富豪涉房地产。胡润财富榜也显示,国内富豪财富的快速增长有60%来自房地产。
  房地产暴利,激起了社会种种矛盾与问题。比如住房血泪拆迁、经济“房地产化”、房地产既得利益制度化、财富观异变、社会核心价值扭曲等。
  而对于靠房地产获得暴利及获利后的资金流向,有几件事至今让我难忘。一是我1997年去香港时,很少听到内地人到港购房,但近两年内地人入港炒楼已是平常事了,并直接导致香港房价大起大落。不少港人告诉我,现在他们租住的房子很多都是内地人的。从全球范围来看,中国的资金流到哪里,哪里的房价就飙升。比如加拿大的温哥华、澳大利亚的悉尼等地,因为受来自中国的资金青睐,即便是金融危机中房价也十分坚挺。
  二是中国作为发展中国家,绝大多数居民的生活水平现在仍处于较低水平,特别是中国农民。但是中国却又是世界上奢侈品消费最大国(去年第二,今年第一)。
  反对房地产暴利,不仅要从住房价格定价方式入手,还应从住房市场暴利的源头入手。
  住房市场之所以存在暴利,最根本的问题在于不少住房政策没把投资投机与消费区分开,而现行的银行金融杠杆及优惠的税收政策又非常方便住房投机炒作。
  正是这种住房政策变相鼓励了投机炒作,让国人把住房投机炒作当作了最赚钱工具,导致房价飙升,住房暴利也由此而起。而要反住房暴利,可通过住房定价机制把房地产开发的利润限制在一定范围内,比如德国就是这样。德国靠住房赚暴利是违法的,如果建筑商的住房利润水平过高,还可能要承担刑事责任,以此保证住房是居民改善生活的商品而不是赚钱的工具。
  再比如,在日本及韩国,现在也是通过严厉限制投资赚钱来保证住房市场健康的。因为在日本及韩国政府看来,尽管土地为私人所有,但也具有公益性质,在城市化的过程中,政府的理念是让多数家庭能拥有住宅,并分享城市化过程中的财富增长与升值,坚决遏制少数人对绝大多数人财富的掠夺。
  日本和韩国政府还通过住房税收政策严格限制投资投机炒作,靠去除住房赚钱效应来保证不出现暴利。比如,尽管两国的住房交易流转税较为宽松,以此来降低住房交易过程的交易成本,但是住房交易所得税(最高边际税率达75%)、住房财产税(不少地方税率达到10%)、住房遗产税则十分严厉,因此现在的日本与韩国炒房基本上已无利可图。
  而我国情况相反,土地虽是公有,但土地增值与溢价却被少数人所占有。比如,为了GDP、为了土地财政、为了某些政府官员有政绩,为了保证有更大的交易标的,地方政府出台各种各样的优惠政策,特别是税收优惠政策,鼓励住房的投机炒作。在这样的住房税收与房贷政策下,房价从最先的一年一涨价,逐渐变为一月一涨价,最后几乎天天涨价,炒房赚钱成了个人增长财富最快的方式,炒房也成了居民财富增长与保值的最好工具。
  于是,少数人在暴富的同时,也为银行体系制造了太多金融风险,让绝大多数无力支付的人不能进入住房市场。因此,要反对住房暴利就得通过严厉的税收与金融政策去除买房赚钱效应。

 

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