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地产下半场变革之路:弥补制度短板 转型创新服务

 

传统的开发业务已经接近了下降平衡的阶段了,但围绕房地产领域的服务行业有一个更新的蓬勃发展的空间和机遇。

 

 

  尽管今年将史无前例的出现多家销售额达到3000亿元的房企巨头,但外界普遍认为房地产行业的黄金时代已经过去,无论是制度还是行业都将面临新的时代。

  在近期一次内部论坛上,多位专家阐述了房地产行业在未来的分化与机遇。随着租购并举的方向确立,发展租赁市场将成为未来房地产市场的调控长效机制之一。

  8月28日,国土资源部、住房城乡建设部发文,明确提出构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,并提出在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。

  随着决策层大力提倡租购并举,各地政府纷纷响应,北京、深圳、武汉、杭州、南京、上海等多个城市均出台住房租赁新政。近1年多时间,有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

  租赁崛起意味着与之配套的土地、金融、保障等多方面的制度将要得以建立与规范。

  清华校友房地产行业协会会长聂梅生表示:“关于租赁最近有两件事情非常重要,一是农地入市,最近北京等十几个城市被批准租赁住房可以用农村集体建设用地来建,这是一个非常大的突破。这样就解决了高地价的问题,本来住宅用地招牌挂以后才能盖,现在农村集体土地就可以盖,生态发生了变化。第二是租售同权的问题,租房子与买房子享有同样的权利,在整个房地产界引起很大的振动。”

  租赁住房能否加大供给,既在于用地也在于资金。一线城市除公开用地计划外,在融资方面也有不少探索。比如上海与深圳都提出推进房地产投资信托基金(REITs)试点。北京则推进公共租赁住房开发贷款试点工作。

  对此聂梅生表示:“金融领域正在发生变化,我们原来的个贷是成功的,但是后面的产业基金、退出基金、资产证券化都没有走透,另外在金融监管方面,钱涨是没有道理的,信托贷款都要达到10%到20%,而且信托的钱基本上是银行的钱披的马甲,那就是说在金融监管方面出现了问题,这个是能管得住的。”

  另一方面,租购并举政策在某种意义上也是对此前住房保障体系不健全所做的补充。

  自取消福利分房房产货币化后,房地产行业的市场化在近30年改革中取得了巨大成功。

  清华校友房地产行业协会执行会长刘洪玉回忆道:“80年代去厦门调研,三代9口人住一间屋子,那时候追求的目标就是能够分得房子大家住得下,现在通过市场化的改革,让我们的住房发生了一个巨大的变化,基本上解决了一定的问题。住房现在已经在市场化的轨道上,已经深入到我们的骨髓里面去了”。

  而聂梅生则表示:“在社会主义市场经济的大战略中,市场这部分走出去了,这是成功的。但是整个保障体制没有很好的建立,所以才出现这么多的问题。”

  在房改过程中,保障体系是以经济适用房为主题,但在市场化的过程中是用商品房中的低端产品代替经济适用房,此后便出现了一些地方保障房项目由于位置偏远导致闲置,没有发挥居住价值;一些项目存在各种质量问题;保障房数量上“注水”等问题。

  “所以我认为未来十年一定要把这个问题解决,包括”房子是用来住的不是用来炒的“、农地可以盖的房,以租代售等等,这一系列的政策我认为都是要补低端,补缺失,这样才能形成社会主义市场经济,”聂梅生表示。

  而房地产行业进入下半场后,传统开发销售这种粗放的模式在未来也需要逐步进行升级。

  清华校友房地产行业协会副会长刘铁民表示:“从土地一级开发,怎么收储、怎么拿地、怎么盖了房子、怎么卖出去,这样的模式我觉得已经接近了下降平衡的阶段了。但围绕房地产领域的服务行业创新为标的,有一个更新的蓬勃发展的空间和机遇。这些领域钱怎么来,地怎么来,这些有很多的创新空间。”

  另外在平台经济、共享经济勃兴的当下,“一带一路”、PPP、特色小镇作为政府平台依然在起作用;互联网平台成为新经济增长的驱动力;行业协会平台则起到规范企业评级与行为,沟通政府和企业关系的作用。

  “我们最关键的在服务领域里面,做得非常的浅。实际资产的运行管理,跟资产相关的投资、金融等等这样一些相关的行为,我们现在的发展水平非常低,这个行业需要更多跨领域专业人才的进入,要不然就是会买地建房子卖房子这点简单的事,” 刘洪玉表示。


来源:界面

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