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步德迎:逐步建立以租为主的住房供应体系

国家信息中心 步德迎

   从2005年到2011年,中央几乎每年都要就调控房地产市场、防止房价过快上涨出台若干政策措施,但每次政策出台后住房价格都只是短时间有所抑制,很快就重拾升势,一路高歌猛进,越涨越快。目前,高房价已成为影响社会和谐稳定的重要因素,越来越受到社会各界的指责。那么,是否住房价格稳定或者回落,就达到了住房市场调控和管理的目的了呢?笔者的回答是否定的。因为政府对住房市场的管理,住房价格合理仅仅是一个方面,还必须考虑住房对社会保障、交通和城市效率、节能减排、人才流动甚至产业升级等多方面的影响。而这一系列影响是相互关联的,必须统筹考虑,不能头痛医头、脚痛医脚。目前社会和政府关注最多的是住房价格问题,其次是住房保障问题,对住房制度与城市交通效率和节能减排问题的关系、与人才流动和产业升级的关系等,似乎还没有引起注意。本文提出建立以租房为主体的住房市场、统筹解决与住房有关的各种问题的政策建议,供有关部门制订住房政策时参考。
    一、研究住房问题应统筹考虑六个问题
    1.有房住的问题
    要有针对不同收入水平家庭的住房供应体系,保证人人有房住。
    2.城市效率问题
    通过科学的城市规划和住房布局,包括建设发达的道路系统,尽可能将人流车流分布均匀,尽可能缩短交通距离,保证交通流量适度,提高城市效率。
    3.生活方便问题
     要求各项商业和服务设施与居住区分布合理,保证城市居民生活方便。
    4.资源流动问题
    应通过科学的住房制度设计,保证需要住房的人能够及时获得,不需要的住房能够及时退出,使住房资源得到最大限度的利用,使住房和劳动力资源都能获得较好的流动性。
    5.节能减排问题
    一是通过减少人流车流节能减排,二是通过提高交通效率节能减排,三是限制城市规模,使城市排污与净化实现平衡。
    6.杜绝投机问题
    应尽可能减少社会资金用于房地产的投机,以保证社会资金投向实体经济,加快产业升级和技术研发,促进我国实体经济的国际竞争力不断得到提升。
    二、对当前住房问题的基本看法
    1.我国房价已经过高
    判断房价是否过高,一般看房价收入比。一套平均居住水平的住房价格与家庭平均年收入之比称为房价收入比。虽然合理的房价收入比各国不尽相同,但有一个大概的区间,国际公认房价收入比在3-6倍时为合理房价。发展中国家经济发展和收入增长快,房价收入比要比发达国家高一些。据有关专家测算,我国目前房价收入比已达8-10倍,北京甚至达到17倍以上。显然,我国房价收入比已经过高,一线城市房价过高已十分严重。
    2.应逐步建立以租房为主的住房供应体系
    控制房价宜早不宜迟,越晚越被动。目前房价水平已经过高,降到合理水平需要的跌幅过大,将抑制房地产投资,会对宏观经济有较大冲击,需要一个既抑制房价又稳定投资的两全之策。建立商品房和保障房双轨制的住房体系,既可有效抑制商品房价格,又可保障中低收入群体的住房需求,还可用保障房投资的扩大抵消房价下跌导致的商品房投资收缩对宏观经济的冲击,可谓三全之策,因此成为社会共识。但加大保障性住房建设只能解决住有所居和抑制房价的问题,并不能解决提高交通和城市效率、节能减排、人才流动等问题。从长远看,应按照商品房和保障房双轨制的思路,逐步建立住房租赁市场体系,形成包括廉租房、公租房和商租房的以租房为主的住房供应体系。廉租房和公租房要严格限制建筑面积,不能以租金赢利,由政府投资建设并管理,提供给社会中低收入者,也可由企业、事业单位投资建设并管理,提供给本单位中低收入职工。商租房针对中高收入群体和其他有需求的人士,由房地产企业或从事租房业务的企业投资和经营,建筑面积不作限制,由投资者根据市场需求决定,租金按市场供求关系确定。
    显然,租赁房体系不仅更能够满足不同收入水平消费者的住房需要,而且更能适应城市内部及城市之间劳动力流动,便于就近选择租房,有利于提高生活效率、降低上下班交通流量、缓解城市交通拥堵、节约能源、减少城市机动车污染和提高住房资源利用率。
    三、建立租房体系为主的住房制度的政策建议
     1.建立科学的租房体系,大幅提高城镇租房比例
    政府建立公房出租公司和廉租房公司,负责廉租房和公租房租赁业务。同时鼓励各类企业投资建立房屋出租公司经营商品房出租。廉租房按家庭生活的基本需要严格限制面积,由政府投资建设,承租人不须支付租金,只须支付物业费;公租房也由政府投资建设,面积根据经济发展水平作出严格限制,承租人需要支付按不包括房地产开发利润计算的租金和物业费;商租房的承租人需要按市场供求关系决定的标准支付租金和物业费。政府应对各类租赁房建设和经营实行税收优惠,包括免征房产税。
    2.优先保证租赁住房建设资金和用地
    住房公积金一律用于公租房建设,并规定土地出让金的一定比例用于公租房和廉租房建设。交纳公积金和没有购买商品房或保障性住房作为租住公租房的必要条件。城市中心地区(以北京为例,中心地区为五环路以内)的住宅用地,一律用于租赁房建设,并对建筑面积严格限制,应满足一般家庭的基本居住要求,公租房标准应高于廉租房,商租房标准可由企业根据市场需求确定,但应对最大面积做出限定。停止建设经济适用房。城市政府应根据具体情况对廉租房、公租房和商租房建设用地的比例作出规定。用于销售的商品房只能建在郊区(例如北京的五环以外)。
    3.规范住房租赁市场秩序
   公租房由当地物价部门审定初始租赁价格,每年公布统一调整幅度。商租房租赁价格由租赁双方商定,每年租金提高幅度由当地物价部门公布上限。出租方无论是机构还是个人,都应与承租方签定租赁合同。房屋租赁合同可分为定期合同和不定期合同,不定期合同出租方无特殊理由不得单方面终止,承租方若终止合同须提前2个月通知出租方。
    4.规范廉租房和公租房的流转制度
    租住廉租房的家庭,如果收入水平提高到一定标准后,应当退出廉租房,改租公租房、商租房或购买商品房;租住公租房的,如购买商品房,应在一年内退出公租房。拥有住房的家庭不得租住公租房或廉租房。
    5.尽快全面推出房产税
    对于一户家庭拥有多套住房的,规定一套可免征房产税,房产税从获得房屋产权次月开始征收。房产税按照房屋购买价格乘以购买住房当年为基期(100%)的当地住房价格指数作为纳税标的,无须重新进行评估。这样既便于操作,又可以杜绝评估过程中的腐败。如果从节约土地和减少碳排放出发,还可考虑按照总面积实行房产税累进征收,鼓励住房的合理消费。购买第二套住房一年内卖出第一套房的,已交房产税应予退还,以促进住房流通。房产税率可作为政府调控房价的一个杠杆,在房地产市场出现波动时进行调整。
    6.城市规划要充分考虑办公区与居住区的合理布局
 
    现有的CBD越大越好的建设思路不符合城市效率最大化原则,使办公区过于集中,人为加大了日常交通流量,降低了城市工作效率和生活效率。因此,大城市的CBD建设应分散化,每个CBD的规模应严格限制,应象商业网点一样将CBD与居住区统一规划,合理布局,以提高城市工作和生活效率。原城市用地规划中住宅用地比例较低的区域应该做出调整,使每一地区住宅用地和办公及商业用地都保持合理比例。
    7.颁布《住房法》
    将国家住房体制、保障房建设资金来源用法律的形式加以确定,以保证消费者的住房权益,稳定消费者对未来住房市场的预期,合理配置住房资源,促进城市生产生活效率的提高和节能减排。

 

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