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社科院报告称今年楼市最难 专家称真正冬天未到

中国社会科学院最新发布名为《房地产蓝皮书》的研究报告称,2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩,中小企业破产可能激增。不过,报告又认为,房价仅略有回落,总体降幅不会很大,因为调控的难度在不断增大。此外,报告还称,去年,中央政府为调控房地产市场,行政与市场手段并用,限购、限价、限贷等政策全面升级,政策及措施空前严厉,力促房价合理回归。在此情形下,房地产逐渐减缓了步子,降低了温度。不过,业界专家对“最艰难”观点持不同看法,他们认为,楼市真正的冬天尚未到来,今年的困难不及2008年。

 今年楼市最难?

  专家称真正冬天未到

  2011年1月国家出台了“新国八条”,从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。其后,全国共有46个城市实施了限购政策,有些较中央要求更严格、更具体。在严厉调控下,交易量增速应声而下。与此同时,房价上涨势头初步得到遏制,观望情绪弥漫。

  在此情况下,房企业绩出现分化,行业生存状况日益严峻。尤其是货币政策紧缩、信贷受控给房企压力尤大,部分小企业资金链紧张,为求一时之缓,不得不“断腕求全”。也有一些小企业熬不下去,甚至关门。

  今年楼市会否是最难的一年,对此,合富置业首席市场分析师龙斌表示,今年房地产业确实比较困难,主要是限制性的行政政策让市场失去方向,国家抑制通胀,在信贷方面收紧,购房人观望,市场交易低迷。困难在于不确定性加大,当然市场交投不畅也是表现。至于今年是否是最困难一年,他则认为“应该谈不上,2008年最困难”。

  但蓝皮书指出,经历2011年房地产交易量的持续低迷后,房企面临的选择是,要么降价销售,要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期,因为,当时土地购置多发生于2006年以前的低地价时期,楼市降价空间大,大幅降价仍能保持可观盈利,而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期,房子降价空间小,降价可能出现企业亏损。

  不过,有业内人士则认为,楼市真正的冬天在未来两年内。广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为,今年并非房地产最困难的一年,因为今年欧债危机还没有真正爆发。他认为2013年才是房地产行业最艰难的一年。“因为,各种因素综合表现出欧债危机有可能在2012年底至2013年初全面爆发,中国经济因此受波及影响较大,房价将实质降低,中小企业和房企破产可能性激增。当然,还有一些不可预测的不稳定因素发生,这一切都将导致房地产行业利润急剧萎缩。”他进一步解释。

  房企如何过冬?

  降价、瘦身、联盟

  业内人士表示,不论今年是不是楼市最困难的一年,但开发商的日子不好过是事实。时下降价去存货回笼资金是首要任务。此外,联合拿地降低成本减少风险也成为一些大开发商长远发展的良计。

  龙斌表示,开发商目前应该积极应对。去存货,多回笼资金,开发应对刚需的产品,提高性价比,城市或者区域布点要更加谨慎,多作市场调研,必要时以价换量。同时,品牌建设不容忽视。

  申格联也认为,时下开发商应该未雨绸缪,做好真正“过冬”的准备。首先让房价适度下降,尽快卖出手中的存货,不要让债务拖下水。

  蓝皮书指出,在冬天来临时,房企有由“竞争”转为“竞合”的趋向。大量开发商采取联合拿地的方式,一方面满足开发企业分散市场风险、破解资金困局的需求,另一方面保证了开发企业规模增长的要求,以及通过拿地获得今后开发收益、合理配置公司资产等目的。

  此外,正是由于房地产行业的利润缩水,前景不明,让众多之前疯狂涌入地产行业的企业纷纷退出,房地产行业正面临瘦身减脂的过程。据悉,在部分热点城市,一些开发商已退出房地产市场。截至2011年年底,已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

  房价为何难大降?

  闲置资本投资渠道有限

  尽管楼市风声鹤唳,但是房价难降。蓝皮书预测,房价“可能略有回落,但大幅降价可能性也很小”。广州近日楼价甚至出现大幅度反弹。

  据广州市国土局发布的4月房地产市场运行报告显示,4月全市10区新建商品住宅网上签约均价13824元/平方米,同比上涨6.6%,环比上涨10.9%。涨幅最大的是南沙区,从3月的7197元涨至4月的8450元/平方米,涨幅达17.4%;跌幅最大的是天河区,从3月的32189元跌至28103元/平方米,跌幅为12.7%。虽然如此,天河区楼价继续蝉联全市之首。

  龙斌分析指出,4月广州均价反弹,非房价反弹。主要是市区一些中高价楼盘成交增多,造成结构性变化,均价上升。而这些中心区域成交大增的楼盘多数有价格调整,所以,4月仍然是以价换量的市场,部分改善型买家入市,与过去有所不同。

  申格联认为,目前房价仍然是假跌,房价并未见底。广州4月房价再次反弹说明房价下跌已经呈现微跌微升的波状趋势,这是房价软着陆的良好市场征兆。他同时表示,仍然坚信2013年后房价才开始实质筑底,今年的房价会呈现时低时高的波状走势,但总体趋势是缓缓下跌的。

  业内人士还表示,受国际经济形势不明朗、国内宏观经济增速回落影响,2012年,房地产需求呈现低迷态势,投资投机性需求进退难舍。一方面,当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力,进一步的房价上涨很难实现,同时,绝大多数城市售租比也远超正常投资所能承受的赢利压力,高价住房持有的保值风险越来越大;另一方面,股市等其他投资渠道同样前景不明,闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道,被迫向楼市寻找投资保值机会。


 

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