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南昌楼市成交“燥热“ 房价或将现动荡态势

3月住宅成交2758套

  4月住宅成交2351套

  5月住宅成交约3500套

  ······

  五月第四周,南昌楼市成交量呈现出爆发增长的态势,单周销量达到近两年来的历史最高峰值。截止到27日已累计成交3122套,这个数据已经高于3月份的市区住宅销量2758套,也高于4月份的市区住宅销量2351套。

  楼市的放量上行,使楼市关注度再度升温,本报记者分兵几路,就以下热点问题采访了众多业内人士:一、从最近楼市的成交量来看,非常火爆,特别是最近开盘的水榭湾、恒大城等项目,都出现了非常火爆的热销场面,让人感觉南昌楼市“燥热”起来,其原因是什么?二、目前大家提到最多的楼市刚需者入场,你认为刚需有这么多吗?这其中是不是投资客也开始进场了?三、如此的成交量放大,是不是意味着房价也将往上涨?购房者在目前市场状况下怎么办?

  房价将呈现动荡态势

  江西省社科经济研究所所长 麻智辉

  近期南昌楼市“回暖”明显,朝阳新城、高新、经开区,甚至一直较为沉寂的象湖板块都出现了较好的成交势头;然而,不仅是南昌楼市,全国楼市也普遍出现了“红五月”,楼市其实是整体利好。这主要得益于3个因素:第一,是宏观调控的适时微调。中央长期加强楼市调控,对于地方出台的“微调政策”多实行严厉打压。但近期,从扬州出台的购买成品住房补贴4%。~6%。到辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房,均未见叫停;目前全国已有33个地方政府尝试了“微调”,内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等,说明“稳”字当头,中央对各地“微调”的容忍度也有所提高。政策放宽,也意味着楼市即将由“低迷”转向“活跃”,不再适合购房者长期观望。

  第二,是整个经济增长,比去年明显放缓,中央更加明确了刺激投资增长的方向。随着民间资金选择性流入楼市,开发商资金短缺问题得以缓解,无论在房价水平还是促销政策上都有更灵活的空间。此外,购房者消费预期的转变也不容忽视。房价经过长期打压后,下降幅度并不明显,最终导致购房者尤其是刚性购房者选择积极入市。

  关于房价方面,由于政策走向并不明朗,涨与跌都不好预期,个人预计都十月以前,房价将呈现动荡的态势;十月以后,或根据新的政策而变化。

  根据自身需求选择入市

  江西聚仁房地产经纪有限公司总经理 蒋海磊

  新年至今,楼市成交量由低迷逐渐回暖、进而火爆,与购房者观望情绪的改观有重要关系:一方面,由于2005年、2008年两次楼市调整后,房价始终呈上扬趋势,而此次宏观调控实施许久,房价下降也不明显,近期部分区位较好、户型较好的楼盘甚至略有上扬,购房者最终形成了“越观望越上涨”的恐慌心理,有较强的购房意向;另一方面,新年以后楼市成交量大幅下滑,开发商随即加大促销力度,5、6月是楼市销售旺季,开发商拿出的优惠政策愈发“诱人”,致使购房者打消观望情绪,积极入市。

  而目前入市的购房者,也以首次置业者和刚性购房者为主,从近期的销售数据来看,销售成绩较好的楼盘都有“集中在新兴或高增长区域、房价适中、户型适中”的明显刚需特点;当然,随着市场的好转,也不乏有投资客跟进场。毕竟,今年的房价与去年、前年市场普遍利好时的房价水平相比,处于价值低洼处,“低买高卖”是投资的不二法则;且在市场通胀的背景下,房产投资相对股市、期货、金银及其他投资渠道,更有保值、增值的特性。

  个人认为,下半年的房价走势不好预计,这主要与宏观态度和市场供需量有关;但从以往的走势经验来看,短期内房价下降的可能性较小。个人建议购房者根据自身需求选择入市,不要因为观望错失购房良机,也不要因为投机心理而盲目承担风险。

  房价不会因阶段性的成交量放大而大起大落

  筑城地产营销总监 于志

  近期,南昌楼市成交量呈火爆态势,万科润园、水榭湾、恒大城、加州溪谷等项目都出现了热销场面,但这种市场成交量放大并不能说明市场出现了反弹,我认为是阶段性的,只是在某个时间段成交量比较稳定或放大。

  从去年年底至今年年初,楼市趋于下行,刚需收到抑制,不少项目在这段时期减少出货甚至停止销售,开发商也没有大力推广,购房者也在观望。而这段时期度过之后,开发商开始逐步试探市场,刚需也开始释放,导致近期成交量渐渐放大。

  个人认为,这种成交量放大的情况不会持续多久,也许到了七八月份就会趋于平淡。也可以说,今年的市场不会出现很大的萎缩或放大,房价不会因阶段性的成交量放大或萎缩而出现大起大落。下半年,成交量和价格会进入一个平稳的状态。

  刚需者入场楼市是显而易见的,但由于目前住宅投资已过了高峰期,现在还不是理想状态,普通住宅的投资价值并不大,我认为,投资客在这一轮的大量成交中基本上没出现。只要有适合的地段、适合的价位、适合的户型,这样的房子,有刚需的购房者都可以出手买。

  关注价格洼地的商铺是比较好的选择

  丰源集团市场营销总监 李念

  今年春节后的2、3、4、5月连续几个月,楼市成交量呈放大态势,其中原因主要是刚需进场,还有就是开发商回调价格至合理区间,与去年同期相比房价下降了,降幅大概有10%。加上新盘入市,刚需的释放,导致市场出现回暖迹象,不过,投资的比例还是很少。

  相对来说,6、7、8月是传统的淡季,个人认为,这3个月要延续红五月的态势可能性不大,毕竟5月份是上半年的重要节点,对于开发商而言是必须把握的。我们可以注意到,最近几个月,南昌楼市预售面积和供应量都在增加,成交量放大并没有对库存量造成什么变化,因此,6、7、8月要延续5月份的成交态势不大可能,但应该比去年11月和12月的成交量要好些。

  开发商回调价格之后,刚需者进场,说明大家对此认可,如果维持价格,那么成交量将会保持平稳。楼市博弈中,强者更强,通过近期成交量排名来看,前20位的项目,占楼市成交量的七成。对于刚需购房者来说,应该谨慎出手,目前,投资住宅的意义已经不大,多关注价格洼地的商铺是比较好的选择。

  房价上涨或将挫伤刚需入市积极性

  东亚新华营销负责人 陈昵

  南昌楼市成交量增多,出现燥热其主要原因是刚性需求的入市。在4月,南昌地铁征收基本完成,南昌2000余套地铁征收户的出现,使得这批人突然涌向市场,楼市需求量突然增大,另外,许多开发商大量推出房源,特别是一线品牌企业,并且走促销策略,其价格基本上符合刚性需求的心理定位,供需两旺,市场成交量不出现增多都难。

  目前刚性需求在持续入市,但随着开发商不断提高产品价格,这将会阻挡刚性需求的入市热情,在上半年,刚性需求过于爆发,下半年可能出现难以为继的局面,如果改性型需求能够接棒入市,楼市才能持续繁荣。

  房价已经出现了上涨的态势了,相比于年初,许多项目都有10%左右的房价涨幅。后续未来市场持续回暖下,房价还会持续上涨。对于购房者来说,刚性需求还可继续入市,寻找符合自己的自住型产品。而对于投资者来说,刚性需求,投资小户型商业公寓,总价低、风险低、投资回报率高,应该是一个抗通胀又保值的不错的选择。

  置业买房该出手时就出手

  洪城地产销售经理 胡婷婷

  4、5月份南昌市首置首改房供应占总体供应的90%,从成交来看,首置首改房成交占总成交体量的90%,而4、5月份供求比基本持平,换句话说,首置首改房基本上是出一售一。水榭湾和恒大城开盘热销,一方面是新开盘的楼盘一般都采用低开高走的策略,首批入市的价格普遍较低,另一方面,两个楼盘的供应和市场刚需客户的需求相吻合。

  2011年积压的刚需客户,在今年正逐步释放,特别是今年的四大利好,更加刺激了刚需。首套房契税征收标准的降低;银行贷款利率的松动;包括银行准备金率的下调;公积金贷款额度的提高,都在刺激刚性需求。但这并不能说明投资客正在进场,我们知道,温总理再次重申坚持限购限贷政策不放松,因此,投资客会有,但不会像前几年那样大量的进入房地产市场。

  今年开年以来每个月的成交量环比均有所上涨,但南昌市近几个月的房价始终比较稳定,一方面政府的监管有力,另一方面在经历了2009年大幅上涨后,房地产慢慢进入买方市场,房价如果再像2009年那样上涨,老百姓也不会买单的。在目前有这么多利好政策下,建议购房者该出手时就出手。

  刚性需求主导热销投资客未入场

  青云汇营销总监 万志军

  据南昌房地产信息网显示,五月南昌楼市新房成交量将超过3000套,新房成交量恢复到调控前水平,创调控后新高。针对这种交易量回暖现象,主要是得益于部分板块楼盘已价换量的促销手段和首套房贷利率下调,导致首次置业者的刚性需求释放。并且这种回暖现象也只是在屈指可数的几个楼盘,改善性购房需求目前还没有得到有序的释放,所以只能说是比较片面的“燥热”现象。

  从5月份销售比较好的楼盘位置和通过一些市场调查来看,除了象湖新城板块因为不限购等原因有部分因改善居住环境的业主购买,其他本轮热销的房源基本有刚性需求的业主,这些刚需业主大多数是等待新房结婚和市内地铁征收户客源。至于投资客的入场从目前来看并不是很明朗,虽然全民的财政收入普遍逐年增加,投资不动产的理念也一直未变,但对现在不是很平稳的房地产行情来说,他们的投资显得还是有些谨慎,加上市区限购政策“红线”依然无法逾越,说投资客入场无法验证。

  有人说房价会出现上涨,个人到不这样认为,前面也说了本次火爆热销的部分原因,同时由于今年上半年的大面积的刚需业主释放,到下半年如果没有一线品牌楼盘更好的引导,楼市再度陷入低谷的可能性并不是没有。所以在当前市场状况下,无论是开发商,还是购房者都应把自身需求放在首位。

  当前处于买房最好时机

  天使·水榭湾营销负责人

  自“限购令”执行以来,房价涨幅得到合理的控制,市场上积累大量的刚需客户和首次改善型客户。随着今年5月22日人民币存贷款基准利率大幅下调,银行信贷放松,刺激积累许久的购房客户,大量刚需客户和改善型客户纷纷入市,加上传统的促销销售旺季,性价比高的楼盘销售形势一片大好。

  随着近日出台象湖规划提升为南昌市重点打造片区,政府计划3年内投资14亿打造省级旅游中心,修建象湖湖底隧道,象湖风景区及交通全面提升,发展潜力很大。水榭湾的热销绝非偶然。开盘当天到场500多人,195套房源2小时劲销90%,到场客户均是看好水榭湾所在区位的发展潜力、项目的品质以及周边成熟的生活环境配套。

  从市场成交数据及各楼盘成交价格上看,目前市场上刚需客户和首次改善型客户为占绝大多数。大部分购买的客户以自住为主,在限购令尚未取消的情况下,有购买资格的投资客户可能已经入市,但大部分投资性客户大批入市的可能性比较少。目前南昌楼市呈现价稳量涨形势,预计下半年楼市政策可能会局部微调,这样会更加促进楼市成交量的回暖。目前市场正处于买房的最好时机,一旦楼市政策开始放松,房价可能会迎来上涨趋势。

  现在处于底部往上升的过程

  联发置业南昌公司营销总监 黄加林

  最近楼市的成交量火爆,主要原因是刚需全面反弹,一方面是开发商定价更趋往合理,在量价关系上,更加注重量的保证,另一方面经历春节后的二三四月份的小反弹,很多观望的客户就忍不住了,特别是部分楼盘相比之前价格还有小幅度上涨。所以市场出现红五月。

  目前楼市刚需者入场,刚需还是占主要,高端物业及大户型的销售仍然是处于低迷,但部分有购买资格的投资客户开始出手了,特别是在一些性价比较高的项目上,投资客占的比例高一些。

  按照传统的经济规律,现在是处于价跌量涨的过程中,等到量涨到一定程度,必然会出现量价齐升,再到价涨量跌的过程。所以只要保持目前的这种成交状况,房价肯定是要上涨的,且会反弹得更历害,在限购未取消的情况下,今年要出现大幅度上涨,我个人觉得可能性不大。从目前分析,市场现在是筑底成功,正处于底部往上升的过程,作为购房者,在价格合适情况下,要抓紧出手。以免错过这轮购房的机会点。

  刚需是主力理性价格是热销主因

  天沐君湖营销总监 黄锦峰

  基准利率的回归以及按揭速度的加快,是促成许多刚需入市的重要原因。去年底至今年初,许多消费者持观望态度,但是对刚需一族来说,留给他们继续观望的时间并不多,而首套房的利好政策使得刚需消费得以及时释放。所以近几月的房地产市场仅仅是在消化去年滞后的消费力。但据最近南昌楼市的成交火爆的项目来看,开发商在做出比较理性的价格是楼盘热销的关键。

  刚需市场的释放程度有限,目前持续保持低位的成交价格,主要是受成交结构影响,实际上的降价项目仍在少数,无法满足潜在的大量刚需,甚至还有些区域价值好的项目价格还试探性的小幅上涨。经过去年后半时期的持续观望,从中央到南昌地方的政策并没有太大的松动,尤其是打击投资投机房产的力度没有很大变化。所以存在刚性需求的客户对于预期的价位有所动摇,只要自身能够承受负担,此时出手是个好时机。

 

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