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多地楼市政策接力微调 限购“红线”难以逾越

  随着重庆近日上调公积金贷款最高限额,自“新国八条”发布以来,明确发文微调楼市政策、吸引刚需入市的城市已增至30个。这些城市的微调政策,除少数被叫停外,绝大多数“闯关”成功。进入5月以来,不少热点城市的楼市成交迅速回暖,地产股也连续多日上扬。

 
 


  在宏观经济下行压力较大的背景下,房地产会不会成为开启经济增长空间的“下一把钥匙”?业内人士认为,楼市政策尚难松绑,但地方微调仍有空间,在税费、公积金等方面出台刺激刚需入市政策仍有可能。
  微调或有“后手”

  “限购令”的存在,令楼市成交回升仍存不确定因素。北京市住建委的数据显示,截至29日,5月北京已成交纯商品住宅9429套,二手住宅11304套,同比环比均大幅增加,并已恢复到调控前的水平。但包括伟业我爱我家、链家地产在内的多家机构均认为,北京市场的成交回暖或只能持续到第二季度。

  聂梅生表示,虽然近期成交回暖,但第一轮的自住型需求仍未完全释放,不少购房者仍在观望。同时,第二轮的改善型需求仍有很大的潜力。

  她认为,在“限购令”的红线下,为刺激市场交易,未来还将有部分微调政策出台。其中,出台的微调政策的城市,范围可能有所扩大,力度也可能有所加强。

  陈晟表示,未来可能出台的房地产政策,会更多地关注消费层面。不少城市公积金贷款的限额还有继续扩大的空间。而在已出台微调政策的城市中,提高公积金贷款最高限额或成为最重要的措施之一。

  最低首付款比例也可能出现下调。自“新国八条”出台至今的一年多时间,房地产商业贷款的首付款比例一直维持在3成以上,这在很大程度上提高了购房门槛。不少分析人士认为,在部分地区,该比例有可能下调至新政之前的两成。

  同样,当前首套房个人按揭贷款利率的最大优惠幅度,也仅维持在基准利率的85折水平,尚未恢复到调控前最低7折。此外,购房环节的契税、交易税等税费也有下调的空间。

  根据国家统计局的数据,今年1-4月,全国房地产开发投资同比增长18.7%。同期,全国住宅新开工面积下降7.9%,也是多月来首次下降。不少城市的土地市场持续低迷。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,为保证供应,可采用延长地价款缴纳期限等手段,刺激土地交易。同时,在房地产企业难以从银行获取信贷资金的情况下,对普通商品房开发贷款,金融机构应该给予适当贷款利息以及优先贷款优惠。

  根据北京市住建委的数据,进入5月以来,北京市的商品住宅总库存已降至8万套以下,如按照当前的销售速度测算,不足一年即可消化完毕。谢逸枫认为,以闲置土地、未竣工土地等形式存在的潜在库存需要尽快释放。根据国土部的数据,当前全国未竣工的房地产用地面积接近40万公顷,是前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。为此,国土部已着手修订《闲置土地处置办法》,以期加快闲置土地的处置和清理。

  未触及限购“红线”

  地方政府楼市政策微调的大幕从去年8月就已拉开。去年8月18日,安徽马鞍山发文,规定个人购买90平方米及以下面积的家庭唯一普通住房,或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房,可享受市财政给予所纳契税100%的补助。此时距“新国八条”出台尚不足7个月。

  此后,陆续有城市发布文件,对房地产政策进行微调。据中国证券报记者不完全统计,截至今年5月30日,明确发文微调政策的城市已有30个。

  这些微调政策主要包括上调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房标准等。在楼市成交低迷、地方经济增速放缓的背景下,这些政策被认为起到了部分效果。

  值得注意的是,芜湖、佛山等明确放松限购条件的城市,其新政公布不久就被叫停。“限购令”成为楼市调控政策的一条“红线”。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生对中国证券报记者表示,“限购令”是本轮调控中力度最大、效果最明显的措施,如果松绑限购政策,将使调控效果大打折扣。她还表示,由于一些城市的房价尚未回归到合理水平,如果放松“限购令”,可能会引发房价反弹。

  据不完全统计,目前实行“限购令”的城市超过40个,除各大省会城市(拉萨除外)和计划单列市以外,一些东部热点城市也纳入限购行列。而30个微调政策的城市均未涉及限购问题。

  陈晟表示,相比“支持合理需求”的调控目标,“抑制投资投机需求”被更多地强化。作为抑制投资投机需求的重要政策手段,“限购令”仍是一条重要的政策“红线”

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