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地方竞相微调或致价格筑底 房价很难大幅反弹

  在“稳增长”的背景下,对于坚持本轮调控目标的决心,人们再度产生怀疑。

 5月29日湖南省召开全省投资工作会议,据透露出来的湖南省省长徐守盛讲话内容显示,湖南省房地产调控将作出一些微调,主要包括:推出利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费等措施,以促进刚性需求,引导市场形成统一预期。
  湖南并不孤独。人们担心的是,地方政府的竞相微调,会让开发商逐渐失去降价动力,转为观望甚至涨价。

  微调致使价格筑底?

  5月份,各地楼市成交大幅攀升。

  以北京为例,据北京市房地产交易管理网数据显示,截至5月29日,北京商品房住宅签约套数为35699套,已超过去年5月35052套的成交量,已创下限购后的月度新高。北京中原三级市场研究部研究总监张大伟注意到,在上述有成交的项目中,签约量超过150套的有44个项目。其中,成交均价上涨的项目达40%。4-5月份,绝大部分项目都收窄了优惠幅度,房价再下调的空间不大。

  21世纪不动产(微博)高级分析师粟日也注意到,虽然“稳增长”是5月才提出,但从二手房房价指数来看,北京已从上个月就开始小幅反弹,而上海和深圳则保持平稳。从成交情况看,3、4、5月份基本是逐月上涨,5月份的增幅更是惊人。

  粟日等业内人士3月份就提出,要警惕成交增长之后的房价止跌甚至上涨,不幸的是,这一担心正有越来越成为现实的可能。通州区降价典型华业东方玫瑰(微博)今年五一期间推出A8号楼1单元 ,购房可获9.4折优惠,但随后推出2单元房源优惠折扣点提至9.6折,而3单元至今尚未推出优惠活动;中弘北京像素曾于去年年底推出起价10800元/平方米,均价11600元/平方价的区域探底价,但今年上半年,他们新推出的朝向较好的平层楼栋,售价提至13000元/平方米-14000元/平方米。中弘北京像素营销总监龙坤称,“目前开发商已经没有降价动力。”

  链家地产(微博)市场研究部分析师陈雪表示,当前市场也正处于需求逐渐释放、房价上涨预期逐渐增加的敏感时期,调控成果能否继续维持存在隐患。“至今已有30余个城市进行过楼市微调,扬州新政被默许后,楼市调控的松动空间加大,未来很可能会进入地方微调的密集期”,不乏个别地方政府把“保刚需”看作是“救市”契机。

  房价很难大幅反弹

  针对厦门盛传的限购放松传闻,对厦门市民所做的一项“微调查”结果显示,有47.1%网友认为,房价会涨,因为限购很无力;有38.2%的网友认为,不一定,还得看下一步政策;只有14.7%的网友认为,房价会跌。

  厦门房管局已公开声明否认放松限购,但对房价上涨预期的担心正在扩大。陈雪指出,购房者因担心未来房价上涨而入市心切,容易导致房价出现实质性的上涨。也就是说,担心上涨的预期有可能变成上涨的现实。

  北京通州区一位销售员告诉记者,近两天,他接到多个来自客户的电话询问新楼栋是否会涨价。而他自己也担心,公司会不会继续坚持打折促销,如果涨价或者取消优惠活动,销售难度就会大大增加。

  记者很长时间没有接到燕郊某项目的电话短信了,5月29日该楼盘的销售员再次开始一轮电话营销,声称楼市已经见底。

  对外经贸大学公共管理学院副教授李长安(微博)预测说,虽然房价调控的紧箍咒尚未松口,但各地房价反弹的态势已然形成。可预计,在目前的态势下,房价不可能抑制住,下半年房价大幅反弹已是大概率事件,而房价调控的目标将再次落空。

  但北京房地产协会秘书长陈志认为,“在调控目标和调控政策没有发生改变的情况下,对房价反弹的担心是多余的”。他认为,目前所有城市的微调措施都并没有触动限购底线,但凡触动的也没有执行,所以,最初的调控目标仍然不会改变。不过,在经济下滑的背景下,适当对楼市进行微调从而刺激刚需也应该被理解。

  龙湖地产执行董事秦力洪(微博)认为,楼市政策并没有出现根本性变化,开发商仍需把去库存、高周转、谨慎投资作为2012年的主旋律。从成交量上看,目前是市场上最好的时候,从预期看,房价不存在大幅反弹的基础。

  洲联集团五合国际副总经理严涛称,楼市应该在“稳增长”与调控之间寻找一种平衡状态,其方式就是刺激刚需。在从市场相对自由到市场相对封闭的调控转变中,政府应该不会令房价再次出现类似2009年一样的暴涨。

  粟日预计,不排除少数地方继续在一定弹性空间内进行微调,但今年内调控政策不可能全面松绑,也因此,中央也绝不允许房价大幅反弹的情况出现。

 

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