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三四线城市深陷地产泡沫 开发商啃不动天量库存

 房地产存量压力正从一二线城市向三四线城市迅速蔓延。

  近日,某知名研究院企业研究中心一份内部研究报告披露,过去几年过于激进的土地出让速度,让包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市累积了天量库存。其中,地处华北的唐山市可能要花费52年才能消化掉此前四年的土地出让量。无独有偶,中国房地产协会近日最新披露一则研究报告也显示,上市房地产公司近三年来消化库存能力大幅度退化,2011年存货周转率较2010年下降60.83%,存货周转周期明显拉长。

  南都记者了解获悉,直接衡量房地产开发存货压力的两个指标:一个是存货量,另一个正是存货周转率。而来自两个不同机构的两份研究报告不约而同地印证,三四线城市房地产高库存风险拉响“警报”,今年中国楼市将全面进入去库存周期。

  三四线城市存量规模堪忧

  据悉,某知名研究院企业研究中心的这份内部研究报告,核心调研内容是2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例,比如唐山这一比例只有7.6%.也就是说,如果按照2011年房地产销售进度,唐山要想消化掉1年的土地成交面积,需要13年时间,消化掉此前四年的土地成交量,需要52年时间。

  除唐山外,桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地,2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。

  “从数据上看,三四线城市的结构性问题也已经十分明显。”上述研究院企业研究中心有关人士表示。比如华北地区的唐山市,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%,但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%.惠州与广州相比,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%,但土地成交量相当于广州的94%.连云港和南京相比,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%,但土地成交面积已经是南京的117%。

  存货周转率下降61%

  当三四线城市存量居高不下的同时,开发商的消化能力却持续下降。5月22日中国房地产协会发布的最新报告指出,上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。其中,沪深房地产上市公司2011年存货周转率均值为0.28,较2010年均值0.72下降60.83%,存货周转周期明显拉长。

  “这意味着,房地产企业的存货从2010年的400多天周转一次变成了1300多天周转一次。”广东房地产业分析人士吴晓波表示,与这一趋势一致的是,万科保利等五大房企今年一季度的签约总金额为820.57亿元,与去年第一季度相比,下降10.7%。

  相比于一线城市,三四线楼市泡沫的风险显然更引起业内高度关注。“一二线市场为主导,三四线城市随一二线的变动而变动。一二线城市的限贷限购政策造成的市场萎缩,楼盘降价促销,波及影响到三四线的城市。这就是三四线城市出现泡沫的原因之一。”广州地产资深人士、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示,三四线的泡沫问题不是简单降价促销可以解决的,因为它的降价程度受成本影响。而政府对于这样的状况是难以作为的,因为政府无法强迫消费者消费,又不能强迫开发商降价。最有可能可以调整是贷款金额上限等等,目前扬州最出格,拿出一些财政来补贴,但作用还是微乎其微的。

  房地产拐点来临?

  此前,有消息传“政府欲动刀库存房,销售超7成才可推新房源”,但至今该消息未经住建部确认。但“去库存是中国楼市之重,迟早要面对,迟早要解决的问题。”汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋表示,中国楼市将进入新一轮去库存周期。

  “2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年。”中国社科院副研究员李恩平日

  前谈房地产供给时表示,受2011年房地产交易低迷影响,2012年房地产供给将相对充裕,存量供给将进一步积累。受此影响,房地产整体盈利下降,部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力,破产、倒逼现象将激增。这也将为大型企业集团和财团并购提供良机,市场垄断格局将进一步增强。

  许子枋认为,人口总量增速的衰减和出生率的下降,对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值,实际上,高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。中国城镇化率达到60%左右时,就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了。从目前城镇化速度推算,预计到2017年,中国的城镇化率可达60%.或许只要5年,因过度城镇化的透支,城镇化面临方向性的选择,基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继,中国房地产业的产业景气或将从根本意义上由盛转衰。

 

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