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十大经济学家论剑 密集调控下房价会降

  在3月末的最后时限,各城市房价控制目标纷纷出台,可房价控制目标为何多成了“涨价目标”?2011年首轮宏观调控“国八条”1月26日发布以来已整整两月,为何房价还是居高不下?啥时候出手买房才合适?由扬子晚报主办的经济学家中国房地产业发展论坛在杭州举行。十位来自国内外的经济学家围绕宏观调控、加息、房产税、“十二五规划”与房地产发展等话题,细说楼市那些百姓关注的事,其中多个专家支持房价将下降的说法。
  密集调控下房价会降吗
  有可能,降房价有利于市场健康
  王诃教授指出,不仅是中国,包括香港、日本、美国,当房地产市场看起来很火热的时候,过一阵降价会发生,“你要问我什么时候掉我不知道,但你要问我会不会掉,一定会掉的,只是不知道在什么时候。而且房价掉,对市场的健康理性发展有好处,可以让市场走得更平稳一些。”贾生华教授认为前两年房价上涨过快的城市,特别是一线城市,房价会回稳,部分城市还会出现回落。
  刘洪玉教授从房价和租金的悬殊差异分析了房价下行的可能性。他谈到,国务院要求研究合理价格,“什么叫合理价格,跟CPI比,跟GDP比,还是跟人均收入比,还是看房价收入比?合理价格我觉得一是要看住房的可支付性,另外还要和市场上租金来比较,如果房价和租金比值太过悬殊,房价肯定是异常的,向下调整的概率会增加。”
  但也有些经济学家认为,中国的房地产不仅仅是一个行业的问题,其实质是宏观经济的问题。由于种种因素的牵扯,房价的下降有一定难度。有着“地产巴菲特”之称的罗伯特•艾特斯坦说,“从我在上海一下飞机开始,每个人都在问我同样的问题,什么时候房价会下降?这是一个错误的问题。在中国房子不仅是经济问题,还是政治问题。从经济学的角度来讲,想让房价跌下来很容易,不提供贷款,加重税收等等手段就可以做到,那样房价会像石头一样应声落地。但目前政府既想缩小房价泡沫,同时又担心经济的可持续发展,调控就变得更加困难。”
  房价控制目标为何成“涨价目标”
  因为地方政府既是调控者也是被调控者
  根据国务院的规定,各城市人民政府应于3月底前公布房价控制目标。为何除了北京之外,大多数城市的房价控制目标成了“涨价目标”?经济学家们认为,这是城市政府心存疑虑,没有足够的勇气说降价。
  刘志彪教授提出了一个西方经济学教科书上不曾提过的利益主体:地方政府。他说,我们现在的宏观调控手段是需求方面做减法,供给方面做加法,这是从西方学过来的,教科书里也都是这样写的。
  但这种方法目前在国内遇到一个很大的问题,在调控过程中有一个反作用力的点,就是地方政府。西方的地方政府没有这么强大的力量,因此他们的宏观调控无论是提高存款准备金、加息,或用其他的需求控制手段,可以不考虑或是很少考虑地方政府。
  但在我国,地方政府既是调控者,也是被调控者。比如这次中央的调控,要地方制定目标,一些地方政府就要考虑对自己有利,有利就是涨,变相的变成涨价目标。
  史晋川教授也认为,由于前几年的房价涨得过快,一些地方政府把GDP和城镇居民可支配收入作为房价上涨控制的目标,某种程度上不太合理,但是由此可以看出房价下降难度比较大,因为地方政府不太支持降价。
  由于各城市目标相对保守,经济学家普遍认为,达成目标不成问题。“我的判断是今年到明年受限购和限贷比较严厉的城市,房价会有一定程度的回落,如果这些城市定在10%,或不高于人均可支配收入,这个目标是完全可以达到的,因为前几年的价格已经高高在上,甚至不涨都是有可能的,目标是10%、11%肯定能达到,”贾生华教授指出。
  房产税能够降房价吗
  错,本来就不是降价招数
  上海、重庆房产税实施已有数月,但对房价的影响并不太大。为何这个老百姓期盼的降价手段作用不明显?经济学家们认为,指望房产税降房价本来就是一个误解。
  王诃教授从美国的例子说到,美国的房产税就不是拿来抑制房价的,房产税是地方财政的重要来源,修马路、电灯、水电,建学校、公园都靠它,“房产税该不该征?我觉得迟早要征,房产税是地方政府手上的资源,能够做点地方政府该做的事情。”不过,王诃教授认为,把它当成调控的手段并不高明,尤其把这种长期的方法拿来当作一个短期抑房价的工具不见得是件好事,也不见得会有效。“你现在要打压房价,就是说房地产市场有人投机了,投机起码有20%、30%的收益,你只征收1%、2%的比例有效吗?”
  来自上海的吴柏钧教授也认为,上海的房价短期可能会受一点影响,长期则不会有影响。“到一定程度一个国家必须征收房产税,但过早的征收房产税解决不了问题。”
  一千万套保障房作用有多大
  难,怎么分比建多少更关键
  目前国家正通过商品房和保障房两个体系均衡发展来平抑房价。对此,范从来教授表示,调控从单边向双边转型有深远的意义。“保障房的推出,实际上是住房属性的回归。住房既是一般的商品,也有金融属性,还有社会属性,它的金融属性和商品属性可以通过市场化来解决,但是社会属性完全市场化可能达不到。1998年启动了住房商品化以后,到目前为止是一个完全的商品化过程。在商品房之外启动了大规模保障房的建设,实际上意味着市场本身要重新定位。”
  而对于保障房,经济学家们在支持的同时,也提出了更深层次的问题,在明、后年保障房大批量上市之时,如何保证分配的公平?
  裴长洪教授指出,保障性住房去年全国建了500多万套,现在还没有进入分配阶段。今年计划还要建一千万套,明、后年陆续上市供应。但实际上保障性住房建设还有很多问题,建并不难,关键是分配以及未来的维持运营,这都是大问题,都需要研究。如果实施的不好,人们对保障房分配的不满甚至要超过对房价的不满。
  史晋川教授也表示,这两天他发了两条微博,第一个微博就是关于保障房,“有人问我建保障房是不是一定比不建好,我说不一定,如果分配不好还不如不建。”他建议不要等建好之后再说如何分配,现在赶紧制定保障房的分配制度。政府应该联合社区、银行等机构,较早地掌握潜在申请人群的信息。高波教授也建议尽早建立保障性住房分配和退出机制。保障性住房上市的条件是什么?上市之后的收益如何分配?廉租房承租人三到五年后收入提高了,还能不能继续租,怎么退出?都需要建立健全制度。
  一句话点评楼市发展
  刘志彪:房地产发展机会更多地在商业地产,因为商业地产是支撑内需扩大的基础设施。
  史晋川:过去政府拿了富人的钱,没有给穷人盖房子。现在是不要富人的钱,又要给穷人盖房子。正确的方法应该是一边拿富人的钱,一边给穷人盖房子。
  吴柏钧:长期的房地产发展非常不确定,因为政府到底坚决到什么程度并不确定,但是短期来说已是“水落石出”。
  裴长洪:平稳过渡,包括价格和交易。
  王诃:房价不上涨就会下降,不下降就会上涨。
  高波:保障房的建设将会改变整个市场格局,尽管保障房本身不完全是市场。
  刘洪玉:房地产开发企业要盖更好的房子,因为房子消耗了大量的资源,希望能看到更多低碳环保住宅。
  范从来:在商品房和保障房的双赢体系下,地产商应该重新构造商业模式来求得稳定发展。
  贾生华:2011年一线城市的房地产市场将是成交明显回落,价格回稳,部分城市回落,三四线城市价格还会上涨。
  罗伯特•艾特斯坦:今后五年中国经济如果还是持续快速发展的话,房价还会涨。
  论坛花絮
  “地产巴菲特” 与本报再度结缘
  美国经济界权威,有着“地产巴菲特”之称的美国加州大学伯克利分校金融学教授Robert Edelstein,继去年7月参加本报在上海举办的“经济学家中国房地产业发展论坛”之后,再次助阵本报论坛。
  罗伯特•艾特斯坦是有史以来第一位依次担任美国房地产与都市经济协会、亚洲房地产学会、世界房地产协会三大顶尖研究机构领头人的美国人,为通用、黑石、高盛、LTV钢铁、万豪、兰德等世界级企业进行市场前景预测、政策走向分析以及投融资项目可行性分析,收费一般为每工作日5万美元,有“地产巴菲特”之称。在去年的论坛中他与《扬子晚报》结缘,此次再度接受本报邀请,与国内的专家学者就中国房地产业的发展问题进行了热烈的交流和探讨。
  学者织“围脖”现场直播
  “围脖”大军越来越壮观了,连经济学家也用上了这个平台。论坛嘉宾浙江大学教授史晋川在会上提及,前几天他也刚“被微博”了,但是他不知道微博怎么发,只好将编辑好的短信发给网站,让他们再发到微博上,史教授第一条微博就是关于保障房建设的。相比之下,南京大学不动产研究中心主任高波教授的“技术”要熟练得多,他常常会利用这个平台发表观点。
  有趣的是,论坛现场的“围脖迷”着实不少,不少专家学者和与会者通过手机、IPAD等通讯工具,将现场的专家观点和精彩对话及时发至网络,引发了网友们的热烈讨论,许多网友在线提出了关于限购令、合适买房、通货膨胀等问题,希望专家进行解答。
  对于当前人们最为关注的房价涨跌问题,裴长洪教授在回答支持人提问时笑称,关于房价上涨和下跌的预测,经济学家的本事只是解释为什么现在会这样,然后根据他的立场提出一个判断,事情应该会变成什么样。如果要精确到什么事情什么时候会发生、结果会怎么样,那基本上是算命先生的事情,社会对经济学家的作用应该有一个正确的认识。就像美国很多著名的经济学家都没有预测出金融危机一样,要求经济学家非常精确地预测房价涨跌也是不现实的。
  支招调控
  如何避免房地产的调控“耐药性”
  房地产调控年年在调,像去年以来还加快了节奏,可楼市就像有了“耐药性”,一旦政策稍有放松,“病情”又会复发。市场为何总在调控中起起落落?这一轮调控之后,如何找准症结,避免市场反弹?
  贾生华教授对“十二五”中国房地产业的发展比较乐观,他认为,目前被冰冻的需要依然存在。“现在购买的愿望、购买的能力都是有的,就是不许可,一旦冰冻有所回暖的话,需要会很快转化成需求。”
  那么在需求解冻之时,如何避免市场的反弹?贾生华教授认为,应做一些发展模式的提升、转换和提高。“政府现在也在积极的想办法,我们注意到中央政府提出先限购、限贷,再积极设计房地产市场长期可持续发展的制度安排和模式。”贾生华教授认为调控根源还是土地制度。“要增加城市的土地供应节奏、规模,保证供应量,不能保底价。现在政府不到起拍价就流拍,要让政府不能流拍,必须把它抛出去,甚至要降到基准地价以下,这样供应量就上去了。”
  对于未来的房地产市场,裴长洪教授总结了两句话,“中央政府的意图一要建立一个以政府为主的保障房体系,二是以市场为主的多层次的商品住房体系。这里面文章就多了,以市场为主,价格管不管?管不管需求,搞不搞限购?”
  裴长洪教授用一个经典例子说明了调控有时也可以“不管”。1962年,经历三年困难时期国内物价上涨,市场只需要70亿的货币流通量,但实际发了130亿。虽然当时物价是政府严管的,但消化多出的60亿却用了一个“不管”的作法。“用外汇进口伊拉克蜜枣,进口高级糖果,自己也生产一点高级点心拿到市场去卖,价格不管制,随便买,一下子这些高级的‘奢侈品’就回笼了60亿人民币,价格就平稳下来。现在调价格的手段比那时多多了,存款准备金、利息,但这个故事给我们一个启示,就是你要管的时候不可能什么都管住,你只能管一块,放一块,才能真正管住。北京市为什么这次房价目标受到赞扬,因为说了一个稳中有降,其实北京要降的是跟老百姓直接相关的新建普通商品住宅,容积率1以上,面积140平方米以下。多层次的商品住宅体系里面,既包含了降和管,也包含了放,不能够只管不放,也不能只降不升。对价格我们要有个理性的认识,升与降都是要对应不同的利益主体,不能笼统化、一刀切。”
  区分市场,别误伤刚性需求
  这一轮的限贷、限购等调控手段在打压投资投机的同时,也误伤了一部分刚需和改善型需求。对此,刘洪玉教授建议,让房地产的投资市场和使用市场有比较明确的区分,别让调控影响居民正常的消费。“有人跟我说,银行向来是喜欢把钱投给资信等级比较高的阶层,所以买第二套房子的人,银行愿意借给他,因为风险小。而很多首次购房的,买小房子的人,往往很难得到金融支持。”对此,刘洪玉教授指出,在美国,一般讲房地产市场都是商业地产,住房又是另外一个领域的问题。如果我们的房地产市场和住房市场分开,该保障的或者是该支持的能做到位,会更利于市场的发展,促进百姓解决安居问题。

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