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“房闹”凸显制度缺陷 房地产行业痼疾应解决

  
“房闹”背后,提供了解决房地产行业深层次、结构性、制度性问题的契机
 因投资客参与度高曾经“领涨”全国的杭州楼市目前率先“领跌”。
  因不满开发商大幅降价,近日,杭州接连发生多起商品房业主围攻开发商讨要说法的“房闹”事件。记者调查发现,此轮“房闹”事件呈现组织化程度高、行为过激、冲突剧烈等新特征,同时“房闹”者诉求既针对开发商也针对地方政府。

  “房闹”密集出现

  5月8日下午,50多名商品房业主聚集在杭州市体育场路浙江昆仑控股集团有限公司门前,此处毗邻浙江省省委省政府和杭州市委市政府机关大院,他们统一身着白衣、头戴白帽,举着横幅高呼“昆仑欺诈、还我房款”等口号,要求昆仑集团负责人出来对话,补齐房价下降损失或者退房。

  记者从现场了解到,这些聚集人员都是2011年8月购买“昆仑天籁”项目房产的业主。业主王菲说,当时昆仑公司副总裁蔡阳以“你们现在买房,是最低的价格,以后不可能有这么低的价格了”等说法吸引购房者买房。多位业主表示,正是开发商的“最低价”说法让自己决定出手。当时每平方米是12600元,但是今年初,“昆仑天籁”二期的开盘价降为10500元每平方米,4月27日开盘的剩余房源,价格降到了8800元每平方米。多位业主说,自己一下子损失了几十万元,昆仑应该给个说法,“即使不能全补,至少应该补一部分。”

  记者在现场看到,昆仑公司并无工作人员在现场,十多个保安维护秩序,不让业主进入公司办公区。昆仑置业负责人蒋传良向记者表示,业主们一下子损失几十万元值得同情,但房屋买卖是双方的自愿行为,一切应以购房合同为准,业主要求退房、补差价或者新开楼盘不降价,于法于理无据。“我们一直向他们解释,但他们不听,想通过打横幅、堵塞交通引起政府和社会关注,逼迫我们补偿他们的损失。”

  早在5月3日,就有60多名“昆仑天籁”的业主聚集在昆仑大厦门口,要求开发商退房、退差价。期间有十多名业主与昆仑置业保安发生肢体冲突,其中数名业主和保安在冲突中受伤。

  随着楼市调控深入,杭州部分楼盘出现大幅降价,受此影响,从今年初至今,杭州已发生“房闹”事件20多起。记者了解到,去年底以来,上海、深圳、南京、宁波等城市也相继出现过“房闹”事件。

  曹旭东认为,近期发生“房闹”的城市都是前些年房价“领涨”城市,在本轮调控中又率先“领跌”。

  “房闹”以投资客居多

  通过现场采访多起“房闹”事件,记者发现,目前一轮“房闹”出现了一些新特点:

  从参与群体看,此轮“房闹”以投资客居多,他们借“刚需”之名要求补偿,同时,“房闹”群体的组织化程度明显提高,他们筹集活动经费,借助网络组织联络、任务分工,甚至出现了业主雇人、聘请专业公司进行策划的现象。

  记者在昆仑大厦门口看到,5月3日和5月8日的两次“房闹”参与者都穿着统一的衣服,戴着统一的帽子和口罩,举着相同的手牌,并有专人散发传单。据王菲介绍,他们组建了有60多人参与的Q Q群,并进行了集资,有专人负责联络、协调,确定活动的时间、地点。对此轮“房闹”事件进行追踪观察的杭州房地产研究人士郑荣华告诉记者,根据他的调查,存在一些投资客在背后操纵的现象。

  从“房闹”行为看,部分“昆仑天籁”项目业主从4月初就开始在昆仑公司售楼处、办公地点聚集、讨要说法,期间,发生了打砸售楼处、围堵工作人员、与公司安保人员互殴等过激行为,对社会治安造成不良影响。蒋传良说:“他们已经闹过十多次了,公司的玻璃门窗、楼道里的摄像头都被老业主砸烂了。”

  从诉求看,不光要求开发商退差价、退房,还要求开发商不降价、保证房屋质量,同时要求政府承担监管和补偿责任。记者在“房闹”现场采访获悉,此轮“房闹”多是开发商大幅降价引起的,所以许多老业主不许开发商降价,保证自己的资产不缩水,同时,尽管还没交房,但部分业主对房屋质量提出质疑,认为楼盘一再降价,可能会偷工减料,影响房屋质量。

  同时,一些业主想通过采取过激行为、扩大事态造成社会影响,迫使政府介入,实现自身利益诉求。多名业主表示,如果开发商不满足自己的要求,就去找政府。

  政府需不纵容不包办

  快房网首席评论员程伟明等业内人士表示,这一轮“房闹”的组织化特征鲜明,部分投资客试图绑架政府的意图明显。各级政府应摆正自己的位置,既不纵容也不包办,及时妥善处理“房闹”事件。

  专家表示,对于部分采取过激行为、实行打砸抢破坏公私财物、严重扰乱社会治安的“房闹”行为,政府相关部门要及时介入,依法处理,不能缺位。

  “事实证明,如果政府相关部门不及时介入,一些业主的行为会越来越激进”,程伟明说,“他们会借法不责众的心理,采取过激行为引起社会关注,以达到补偿自己损失的目的。”

  郑荣华表示,当年股价下跌时也曾出现过“股闹”,经过市场历练以及加强对投资者教育,这一现象已经罕见。如今房价刚刚从持续上涨转为下跌,业主遭受损失找地方发泄一下的心情可以理解。但是必须让购房者明白,商品房也是一种商品,市场交易更是一种契约行为,购房者理应为自己的行为负责。

  另一方面,各级政府也要谨慎处理“房闹”,避免以政府“有形之手”解决市场交易产生的纠纷。曹旭东表示,“房闹”纠纷说到底是开发商与业主之间的买卖纠纷,究竟怎么解决,要双方协商。本轮“房闹”有一种负面倾向,很多购房者想把地方政府拉入纠纷之中,希望借政府向开发商施压,以达成补偿自身损失的目的。

  程伟明表示,许多“房闹”表面上是冲开发商而来,背后却指向政府的房地产调控政策,也不排除一些开发商暗中鼓励这一行为。因此,地方政府要摆正自己的位置,有所为有所不为,进一步落实楼市调控政策。

  房地产行业痼疾应解决

  表面看,房价下降似乎是“房闹”事件的“导火索”,接受本刊记者采访的专家表示,实质上更深层次的原因在于我国快速发展的房地产行业一直以来潜藏的深层次、结构性问题,如预售制弊端、商品房定价机制缺失等。

  长期关注商品房预售制度的上海知名律师薄海豹认为,在现行的房地产开发体制下,预售制对推高房价难辞其咎。房地产开发商只要预售少量的房屋就可以收回全部或绝大多数的开发成本,于是,在没有还贷等资金压力情况下,开发商放慢销售速度并恶意哄抬房价以获取暴利。结果,房子的售价越高销售越慢,开发商获利越多。

  他分析认为,由于开发商已“收钱在先”,交房时房屋面积缩水、规划中的配套设施变更、不能如期交房等侵犯购房者权益的事件屡见不鲜。更有甚者,把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再抵押,或者进行房屋重复预售,最后携款潜逃的现象也有发生。

  “大量资金以预收款方式流入房企,而且这些资金处于无人监管的风险中”,北京中原市场研究部总监张大伟指出,“目前,全国实行预售监管的城市还不多,而实行预售监管的一些城市监管也不严格,因此常有建筑质量差及烂尾楼等现象出现。”

  以浙江为例,《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定,人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。市、县(市)房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房资金监督管理。即便如此,依旧发生了“金星挪用预收款”事件,尚未设立预售资金监管制度的城市,情况可能更糟。

  程伟明表示,随着楼市调控持续从紧,房企破产数量将逐渐增多,房企破产将使许多业主交了钱而拿不到房。“很多购房者都是倾其所有,甚至是集两代人之力在购房,一旦拿不到房子,将爆发业主‘维权潮’。”

  从商品房定价机制来看,业内人士表示,实际上房价成本基本可以预测。但是,在目前情况下,作为分散的消费者很难获悉具体楼盘的成本,所以对自己所购房屋的价值不确定。即使开发商在成本之上加价很少,消费者仍会有“买贵了”的心理感受。房屋成本信息不公开必然会导致这样的结果。

  在他看来,合理的定价机制应建立在公开透明的信息基础上。所谓的商品房定价机制,就是要使房价成本信息逐渐公开化,就像消费者对普通消费品的成本有基本的概念一样,这样,由于知悉成本,消费者作出的交易决定更加审慎,当房价波动时,购房者也不会有那么大的反应,因为始终有一个成本信息在其脑海中。


 

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