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社科院称楼市调控难度增大 房价止于略有回落

 
 中国社会科学院一份最新的研究报告称,2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩,中小企业破产可能激增。不过,它又认为,房价仅止于略有回落,总体降幅不会很大,因为“调控的难度在不断增大”。

蓝皮书称,去年,中央政府为调控房地产市场,行政与市场手段并用,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,政策及措施空前严厉,力促房价合理回归。在此情形下,房地产逐渐减缓了步子,降低了温度。

  2011年1月国家出台了“新国八条”,即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)文件。从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。

  其后,全国共有46个城市实施了限购政策,有些较中央要求更严格、更具体,在一定程度上演了“升级版”。交易量增速应声而下。与此同时,房价上涨势头初步遏制,观望情绪弥漫。

  在此情况下,房地产企业业绩出现分化,行业生存状况日益严峻。尤其是货币政策紧缩、信贷受控给房地产企业压力尤大。部分小企业资金链紧张,为求一时之缓,不得不“断腕求全”。也有一些小企业熬不过去,甚至关门。

  经历2011年房地产交易量的持续低迷后,房地产企业面临的选择是,要么降价销售,要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期,当时土地购置多发生于2006年以前的低地价时期,房地产的降价空间大,大幅降价仍能保持可观盈利,而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期,房地产品降价空间小,降价可能出现企业亏损。因此,当全行业因为市场低迷而盈利下降时,中小企业将面临艰难境遇,获利空间缩小,亏损现象将不断扩展。

  谋求“过冬”

  蓝皮书指出,在冬天来临时,房地产企业有由“竞争”转为“竞合”的趋向。大量开发商采取联合拿地的方式,一方面满足开发企业分散市场风险、破解资金困局的需求,另一方面保证了开发企业规模增长的要求,以及通过拿地获得今后开发收益、合理配置公司资产等目的。

  以北京为例,2011年全年北京市公开市场共成交住宅类地块60宗,企业联合拿地达到17宗(其中三、四季度分别为6宗和5宗),联合拿地比例接近30%;而在2011年出让的总价超过10亿元的14宗重点住宅地块中,有11宗地块为合作取得,开发商抱团现象明显。

  另外,众多房地产延续前年动作,加速转型,寻求行业内的新增长点抑或开拓行业外新领域,寻找突围之路。

  近年来,参照成熟经济体房地产业发展路径,标杆开发企业纷纷进入商业地产领域并加大对持有型物业的投资,而频繁的商品住宅调控进一步加速了这一进程。就连原本多次重申将持续专注于住宅开发领域的万科也于2009年年底宣布进军商业地产领域,目前万科旗下在深圳、上海、东莞、西安、北京等地的商业综合体项目正在积极推进,总投资额已超过200亿元。

  根据“十二五”规划,自2011年起的5年内全国将新增3600万套保障性住房,其中绝大部分将以新建的形式供应。对地方政府而言,无论是从减轻资本金筹措压力还是从加快供应速度的角度出发,都欢迎开发企业参与保障房的配建或代建。目前,万科、恒大、绿地、龙湖、远洋等大部分一线开发企业均已大规模参与保障房建设。

  作为民生工程,保障房代建环节的微利显然不足以形成驱动企业进入的力量。为推动保障房建设,从中央到地方在政策上设定了一定的激励机制,包括信贷支持和土地政策的倾斜以及其他方面的补偿。因而,企业积极参与保障房建设,除完成用地出让中配建的要求外,多从拓宽融资渠道、培育或维系政府关系的角度考虑。如当前各地方的城投公司及地方国有开发企业希望依靠地方融资平台缓解自身资金难题。

  与2009年、2010年众多“不务正业”的央企、电商、食品企业疯狂涌入地产业的行情形成鲜明对比的是——从2011年起,多家以房地产开发为主业的企业开始涉足其他行业,许多非地产主业的企业纷纷削减开发投入甚至退出。

  2011年,北京有217家外资房地产企业退出市场,全年有473家房企在北京注销。在部分热点城市,一些开发商退出房地产市场。截至2011年年底,已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

  房价难降

  尽管风声鹤唳,但是房价难降。蓝皮书预测,房价“可能略有回落,但大幅降价可能性也很小”。

  受国际金融危机和宏观经济增速回落影响,2012年,房地产需求呈现低迷态势,投资投机性需求进退难舍。一方面,当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力,进一步的房价上涨很难实现,同时绝大多数城市售租比也远超正常投资所能承受的赢利压力,高价住房持有的保值风险越来越大;另一方面,股市等其他投资渠道同样前景不明,闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道,被迫向房地产市场寻找投资保值机会。

  消费性需求谨慎观望,购房决策取决于房价变化。对广大无房家庭而言,2012年的自住性购房同样可能更为谨慎,观望态度更为明显。

  受2011年房地产交易低迷影响,2012年房地产供给将相对充裕,存量供给将进一步积累,但新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。由于2011年末房地产市场景气下降,房地产开发企业市场预期趋紧,导致2011年房地产新开工面积增幅大大下降,土地购置面积绝对量大幅下降,这将影响2012年新增房产供给。

  蓝皮书称,由于需求低迷,几乎不存在房价上涨的可能性,但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高,大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损,在经济和政策前景明朗前,多数开发企业将选择观望态势,不情愿轻易降价,房价将延续上年的盘整态势。

  由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产,也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购,通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力,因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上,由于房地产行业准入限制少,行业外资本较容易进入,行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破,导致得不偿失,因此剧烈的价格战很难形成,总体房价降幅不会很大。

  调控困境

  蓝皮书认为,2012年,我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果,调控政策将不断优化和提升,但调控难度也不断增大。一方面,国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求,抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标;另一方面,宏观经济增速回落,保增长压力增大,宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。

  经济增速回落,生产性领域投资赢利下滑,特别是民营经济经营环境困难,而资本市场制度改革仍有待突破,居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道,被动流向房地产市场寻求保值增值。同时,国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响,闲置货币充足,很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此,2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大,抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

  然而,政府与企业、中央与地方利益诉求差异,使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后,一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力,渴望活跃房地产市场以解燃眉之急;经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业,也面临赢利下滑、资金链断裂的风险,必然试图寻求为房地产调控政策松绑。政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求,导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中,更积极寻找有利于自身利益的政策突破,消极应对不利于自身利益的政策实施,导致调控政策的执行和实施难度增大。

  经历了2011年低迷的房产市场交易和土地出让流拍后,一些地方政府和开发企业开始不断寻求政策松绑和突破,其中限购政策可能是寻求突破的主要方向。在各利益相关方影响下,2012年部分城市具体限购措施可能有所变化,如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍常住人口限购放宽,限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

  不过,蓝皮书预测,对北京、上海等超大城市,考虑城市人口规模限制要求,针对外来人口的住房市场限购可能作为一种常态的制度存在。

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