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标普:2012房地产将普遍降价10%

  5月24日,标准普尔发布对中资地产商的信用评级分析报告称,2012年信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商将面临挑战。

  “对这些房地产公司而言,可能通过激进降价推动房地产销售或出售资产。因此我们维持预期,即2012年平均售价将下降约10%。一旦开发商感觉到困难加剧,良性的价格打折将转化为价格战。”标普称。

  据标普统计,截至2011年12月31日,获得标普评级的30家房地产开发商未来12个月内到期债务规模较上年同期增长57%,至1560亿元人民币。与此同时,它们的现金储备下降12%,至1760亿人民币。

  在过去的第一季度中,大部分获评级的开发商的销售较去年同期出现大幅下滑,行业内最大的开发商也未能幸免。虽然3月和4月的销售额受压抑需求的释放推动得到一定程度的改善,但很难判断这种趋势是否能够继续。

  开发商面临着显而易见的再融资风险。获得标普公开评级的30家中资开发商2012年到期债务规模占未到期债务总额的31%,这一比例并不算很高,但是到期中约42%是境外债券、境外银行贷款和境内信托贷款,这些种类都是较难取得再融资的种类。

  以境内信托贷款为例,中金公司的研究表明,从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰,第三季度到期规模约1000亿元,其他季度到期规模350亿至500亿元。2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元。

  “我们相信,由于银监会加强对房地产风险暴露的监管,开发商将较难获得新的信托贷款。随着房地产信用风险的上升,信托公司去年以来已经显著提高对信托贷款的利率。”标普分析师陆枫称。

  在境外发行债券的融资成本也已经显著上升,而且期限缩短。以雅乐居地产控股有限公司为例,2012年3月发行的2017年到期债券利率为9.875%,而2010年4月发行的债券利率仅为8.875%。境内的贷款市场则面临着银行房地产信贷政策的不确定性。

  房地产的主要问题在于高库存和激烈竞争,这可能导致价格战,陆枫认为,2012年中国房地产业将不会出现2009年的反弹,“将是两级分化的一年”。

 

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