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董藩:限购短期不会取消 买房仍是最好的投资

 《2012中国高端物业气象报告》:5月19日下午,由侨鑫地产主办的《中国高端物业气象报告》论坛,在广州汇景新城·亚太国际俱乐部举办。这也是《中国高端物业气象报告》举办的第三届。论坛上,来自财经、房地产、人文等方面的顶尖专家、学者汇聚一堂,对2012年房地产市场下半场进行了探讨,并对地产调控政策的未来变化进行了预测。

城市化进程中地产泡沫难现

  不少人对多年前日本房地产泡沫破灭的情形记忆犹新。在20世纪80年代末,日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%,而同期美国仅占25%。到1993年,日本房地产泡沫全面崩溃。据日本不动产研究所统计,从1990年3月到2000年3月,东京圈平均地价峰值下滑58.9%,同期商业用地平均地价更跌落了71.4%。

  有人担心,中国是否也会出现房地产泡沫破灭的情况?

  对此,董藩表示,日本的地产泡沫破灭是有一定背景的。当时的日本经济从高速增长开始进入衰退周期,城市化进程完成,房子和股票成为当时最大的投资方式。到后来,很多资本觉得升值差不多了,决定退市,刚好碰上日本出了“都市计划税”和“房地产税”打击市场,综合作用下,房价才降下来。因此,日本房地产泡沫破灭,主要还是因为日本本身已经处在衰退期。而目前中国仍处于城市化的进程当中,还处于高速发展的时期,市场潜力仍然很大,不会轻易出现房地产泡沫。

  董藩还指出,房地产业仍然是最好的行业,买房仍然是最好的投资。主要原因在于:房地产改善了大家的居住条件,房地产业还处于整个行业发展的成长期。任何一个行业都必须经历萌芽、成长、成熟,再进入衰退期,这是经济运行的基本规律;而现在房地产需求是不断扩大的,住房永远少一间。并且,房地产还有区域垄断性,无法像其他商品一样迁移。“就类似侨鑫地产在珠江新城的汇悦台项目,我们在买房子的时候,不能仅仅盯住价格,因为它不同于商场,商品卖完了,还可以调货、补货。而房地产项目没了就是没了,你再换另一个项目,可能配套、环境就没这么好。这就是房地产的区域性,没办法替代。从长远来看,关键是你手里有没有货,没有将彻底输掉。五年前能买房的钱,拿到现在连一半的首付都不够,现在已经不能重新选择。”

  限购政策短期内不会取消

  在这一轮的房地产调控政策中,限购政策可谓杀伤力巨大。以广州为例,广州楼价及成交量总体缓慢下跌,抗跌能力较强的市中心,虽然价格坚挺,但成交量也受到较大影响。因此,在房地产调控存在可变的各种情况中,限购令何时会取消?一直受到市场、开发商们的密切关注。

  在董藩看来,中央取消限购政策,必须满足几个条件:包括取消限购后,楼价不会出现疯涨,楼市成交不会出现报复性反弹;取消限购令要合法合理,不违反系列政策方案;有针对限购后可能出现情况的对冲措施等等。

  “到现在为止,完全取消限购的条件还没有出现,但限购松动的条件已经出现。”他也指出,最近中央政府并没有对地方松动性的“新政”喝止。因此,接下来一些地方政府也会继续跟进。不过,地方政府也不希望楼市重新暴涨,这样会出现新的问题,因此地方政府的政策也是“微调”,只是在原来房地产调控政策下争取多一点点空间。整体来说,地方政府的预期是卖地能够继续进行,开发商能正常运转,让楼市慢慢往前走。

  一、二线城市楼市更有空间

  在一、二线城市限购的情况下,不少大开发商开始走向三、四线城市。不过,董藩指出,从现在情况来看,房地产行业的高增长还没有结束,特别是一、二线城市的楼市更有增长空间。“需求流动有它的规律,越发达的区域需求越是旺盛,尤其是你越打压,需求会越旺。能对人口流动产生调节的就是房价,像服装、生活日用品是流动商品,区域间是可以贸易的,这里没有货,其他地方立刻就可以运过来,但房子是不能来回搬的,它是具有区域属性的。”

  对于现在很多开发商向三、四线城市发展。董藩认为,原因可能在于部分开发商实力有限,因为政策对三、四线城市市场的打压力度较小。其次,为了扩大品牌在三、四线城市的影响力。“可能有部分开发商还没想明白,在三、四线城市开发房地产,要赚取同样的利润,付出的管理成本要大很多,从效率上来讲不一定合适。”

  此外,从产品角度,董藩认为,随着时间推移,一线城市市中心高端物业的增值潜力更大。随着人口逐渐稳定下来,对居住品质的要求不断提升,就会过滤原有物业,因此高端物业的需求是上涨的。此外,高端物业占据更好的资源、环境、规划、服务优势,随着生活品质的改善,景观圈层服务、配套功能等会变得越来越重要,成为高端物业增值保值的源动力。

  楼市转向理性和平稳发展

  由北京大学人文经济研究中心和侨鑫地产联合发布的《2012中国高端物业气象报告》显示,2011年,银根紧缩,限购,限贷,加息等,提高了置业门槛,也卡紧了开发企业的资金链。在此大势下,中国地产行业从迅猛发展逐步转向理性和平稳发展。而根据全国房地产开发景气指数表明,到2011年12月,全国房地产开发景气指数为98.89,而2010年12月全国房地产开发景气指数为101.79。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。

  由此,随着2011年开发企业拿地及开发速率放缓,将影响到未来2-3年高端物业市场的整体供应量。叠加高价值城区土地稀缺属性带来的高端物业供应量不断减少的现状,以及高净值人群持续增长趋势,预计未来2-3年,高端物业市场将供需不平衡,出现供不应求的现象,同时高端物业价值随之井喷。

 

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