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房地产调控的微妙时刻 或是最佳购房时机

房地产调控开始进入一个关键的阶段,一边是中央政府三令五申地强调房价要合理回归,一边是地方政府频频出台各种放松举措,试探中央的调控底线。在中央和地方政府博弈的微妙时刻,A股市场的房地产股似乎提前嗅到了春天的气息,率先开始大幅反弹,带领上证指数一举突破了2400点大关。

今年地方政府面临的财政压力前所未有,收入增幅大幅放缓,债务负担日渐沉重,在这样的背景下,放松房地产调控的意愿自然相当强烈。我国地方政府的收入来源主要有三块——地方本级财政收入、地方政府性基金收入(主要为土地出让金)以及中央税收返还和转移支付,以2010年的数据看,这三者的比例分别为38%、32%和30%。2012年,除了中央税收返还和转移支付不会有太明显的变化外,地方财政收入和地方政府型基金收入都面临萎缩风险,前者的压力来自结构性减税,后者的压力来自土地出让金锐减。

地方政府面临的压力不仅是收入的增速放缓,债务压力也与日俱增,过去几年累计下来超过10万亿元的地方债将陆续到期,审计署的数据显示,2012年到期的有1.84万亿元,占比17.17%,几乎已经是地方本级财政收入的一半,2013至2015年到期偿还的分别占11.37%、9.28%和7.48%,2016年以后到期偿还的占30.21%。近期,银监会”正在研究新政策,允许国内银行对地方政府贷款进行大规模滚转,将一些地方政府债务到期日延后4年,但这一消息并未获官方正式证实,即使属实,也只是治标不治本之策,地方政府的债务压力并不会有实质性改善。

今年1月份,全市地方财政收入完成566.5亿元,比上年同期增长7.5%,而去年1月上海市的财政收入增速高达41.4%,增速回落之快可见一斑。而这个数据还仅仅只是地方本级财政收入,并不包括土地出让金,有关统计数据显示,上海市今年1月的土地出让金同比下降七成。在地方本级财政和土地财政的双重压力面前,上海市成为率先出现调控松动的一线城市,从上调普通房认定标准,再到外地户籍居民持长期居住证满三年可以购买第二套房等,都在不同程度上试探中央政府的调控底线。

与地方政府相比,中央政府同样面临中国经济减速的压力。中国经济的增速在去年逐季放缓,1~4季度的GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%和8.9%,尤其是去年四季度跌破9%之后,今年一季度还将延续加速回落趋势,一些悲观的市场人士甚至预计今年一季度的GDP可能跌破8%。除了出口市场的萎缩之外,房地产市场的调控是中国经济放缓的重要因素,由于房地产市场成交低迷,房地产投资增速快速回落。

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