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房价下行趋势不改 开发商资金链吃紧

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近期,国土资源部等有关部门陆续发布了一系列数据。这些数据表明,当前楼市仍处于僵持状态,所供土地若正常开发,2—3年内市场上将会增加7000多万套住宅,将大大加快房地产价格向长期均衡水平的调整速度,再加上越来越多的开发商资金链吃紧,以价换量是开发商的现实选择,房价下行的趋势不改。当前最重要的是坚持楼市调控政策不动摇。

数字:

未竣工的房地产用地面积近40万公顷

解读:

这些土地形成的房屋供应可足够未来10年的市场消化

日前,国土资源部发布的数据显示,截至2011年末,全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷,同比增加7.6%。其中,商品住房用地计划落实10.5万公顷,超过前两年年均实际供应量(8.17万公顷)28.5%。统计表明,当前我国未竣工的房地产用地面积近40万公顷。

“这超出了半个上海市的大小。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析说,如果把这些土地换算成实际商品房供应,以平均容积率2、每套住房90平方米计算,2—3年内市场上将会增加7000多万套住宅,按人均30平方米计算,将会解决2亿多人的住房问题,其形成的房屋供应可足够未来10年的市场消化。“供地政策是土地参与楼市调控的核心,我国土地资源极其宝贵,这几年土地的放量供应,向市场释放出强烈信号,显示出政府促进房价合理回归,并在较长时间解决供需矛盾的决心。”他说。

开发商会不会以种种理由闲置不开发,最终形成不了供应量?国土资源部土地利用司司长廖永林表示,今年的重要工作之一就是促进已供住房用地开发建设,尽快形成住房有效供应。国土资源部已要求,各省级国土部门应负责建立住房用地供后巡查监管制度,对已供土地开发利用中闲置土地、违法转让、擅自改变用途性质、违反合同条款建房等问题及时发现、及时处置。对构成闲置的,将及时在国土资源部网站上公开;国土资源部已和住房城乡建设、金融、证券等部门建立起协调机制,通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本,从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等,闲置地不处理完,开发商将被暂停参加新的项目竞买资格直至处置完毕。“这些土地,绝大部分已经进入动工周期,总体能够满足持续开发需要。”他说。

数字:

中地指数6年来首次全面回落

解读:

土地出让价格基本实现平稳回归

国土资源部还公布了中国土地市场指数CLI测算结果和一季度土地市场数据。数据显示,一季度综合指数和规模、价格、结构、集约及景气5个分指数均出现环比回落,这是6年来的首次全面回落。从预警状态看,CLI综合指数在经历了8个季度的连续偏热状态后,今年一季度回到正常运行区间。

据了解,中地指数是综合反映土地市场数量和质量、总量和结构、状态和趋势的整体性波动的规律指标,它以2004年一季度为测算基点,基点是100点,通过点数来直观描述土地市场的运行和变化情况。

无独有偶,中国土地勘测规划院城市地价监测系统公布的数据也表明,住宅地价季度环比三年来首降,全国住宅平均地价出现量价齐跌的回落迹象,住宅地价水平下降的城市继续增多,环比为负或零增长的城市有58个,同比负增长的城市增至19个。

“两组数据相互印证,表明了楼市调控政策的多重作用日趋显化,土地出让价格基本实现平稳回归。”邹晓云说,二季度,商服和住宅等房地产用地价格将进入低速增长或负增长时期。

数字:

近140家上市房企一季度负债高达1.5万亿元

解读:

房企高负债有加深的趋势,有望进一步降价促销

最近,银监会授权中国信托业协会发布一季度末信托公司主要业务数据显示,截至3月31日,全国房地产信托余额6865.7亿元,相比去年同期,信托余额增加了2000亿元。

目前,A股市场上市房企一季报和去年年报已基本公布完毕,近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元,比去年年底负债总额增加了3%左右。

国家统计局公布的数据显示,一季度,全国房地产资金来源20874亿元,其中,国内贷款4319亿元,自筹资金8910亿元,其他资金7506亿元。在其他资金中,定金及预收款4380亿元、个人按揭贷款1963亿元。自筹资金占了资金来源的近五成,大部分都是自有资金及股权增发或转让获得的资金。“不少开发商不仅加紧卖房,也在加紧卖地。”邹晓云说。

“从现实情况看,房地产商手里的住房和土地去库存压力都非常大。”他说,依据国家统计局公布的数据,2011年,全国住宅新开工面积14.60亿平方米,施工面积38.84亿平方米,房屋竣工面积8.92亿平方米。这意味着这两年将会有近60亿平方米的住房推向市场,而每年全国商品房仅能消化10亿多平方米,考虑到2009年房地产企业疯狂拿地,今年会在大量库存的基础上进一步增加可售面积。

“房企高负债有加深的趋势。在高库存压顶、负债率居高不下的情况下,今年将成为房企对资金需求最为紧迫的一年,降价促销、快速清除库存将成为最有效、风险最低的融资方式”,中国人民大学土地管理系叶剑平教授说,为缓解经营压力,预计下半年开发商有望进一步降价清货,降价不明显的新开项目或将成为主力。邹晓云说,2010年起新增超7000亿元房地产信贷从今年开始进入偿还高峰;去年,全国土地出让合同成交价款近3.2万亿元,开发商当年只支付了一半的定金,按合同约定,今年至少还要支付1.5万亿元。

专家认为,过高的房价不仅影响经济安全,还制造了巨大的社会矛盾。任何放松调控的行为,都有可能把这几年的努力付之一炬。在楼市调控上,中央政府的承诺是庄严的、决心是坚定的,地方政府要严格按照国务院文件坚决执行调控政策,不应存在侥幸心理,更不应擅自更改政策,干扰调控大局。

 

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