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史晨昱:房价已丧失大幅下跌的基础

房地产过热了压一压、经济增速过缓了拉一拉是某种意义上的无奈之事,中国转变经济发展方式必然是一个长期的、艰巨的过程。

4月底以来,各地楼市成交量纷纷出现反弹。根据中国指数研究院相关报告,上周国内六成城市楼市成交同比上升,其中苏州、厦门、温州、兰州、海口同比增幅在100%以上。根据瑞银的报告,其观察的38个商品住宅市场在上周合计成交39771套,环比增长26.8%。

成交逆转的重要原因是房企在库存持续增加以及资金链愈发吃紧这“两座大山”下“降价求量”效应越发显著。不过,更重要的,在经济下滑背景下,下调存款准备金率以及各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期,需求开始逐步释放。

4月份宏观数据创新低,表明中国经济仍处在下行过程中。其中,固定资产投资增速创10年来新低成为经济增长持续下滑的最主要原因。而导致投资创新低的推手则是房地产投资大幅回落——前四月地产投资三年来首次回落到20%以下;房屋新开工面积增速也在4月份转负。

纵观10年来中国宏观经济变化及调控措施,在经济下滑时,加快、超前进行投资一向是政府启动保增长的最优先、最有效、最常用手段。据统计,从去年8月至今年5月10日,全国共有33个城市在对现有楼市政策进行微调了。微调内容主要包括:上调公积金贷款上限、扩大公积金提取范围,放宽公积金申请期限;调高普通住宅认定标准、减免契税;甚至是直接补贴、放松限购政策等。

当然直接与中央调控精神背道而驰的微调全部被叫停,但仍有28个城市政策切实得到了落实。再结合当前银行及有关部门关于首套房的措施,总体上,在倾向于直接管控而并非市场调节的调控政策,在部分环节上出现了松动。

由于中国经济增长的乐观前景和快速的城市化进程,中国楼市不可能会像历史上其他发达国家那样,出现房价泡沫破裂后长期持续下跌的情形。因此,房价下跌的合理区间自始至终处于多方利益重复博弈中。地方政府在不违背当前中央宏观调控政策的前提下,近期可能会采用一些擦边球的方式来刺激房地产市场。从政策角度而言,房价进一步大幅下跌的可能性已经微乎其微。

从本质上来看,房地产调控可以看作是我国现阶段经济结构调整的开始。上述纠结的背后反映出我国经济发展模式转型困难的现状,在依靠房地产、基础设施建设为主的投资性需求拉动经济的发展模式上,中国已经走了几十年,如何寻找新的经济增长动力一直是各界共同关心的问题,但很遗憾的是,这一目标仍在“摸石头”阶段。从这个角度讲,房地产过热了压一压、经济增速过缓了拉一拉也是某种意义上的无奈之事,中国转变经济发展方式必然是一个长期的、艰巨的过程。

 

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