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央行表态满足首套房贷款需求 促市场平稳非放松调控

央行日前公布,2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域,提出要予以支持。分析人士指出,在目前房价出现一定回落、市场风险已得到一定程度释放的背景下,此举将较大地满足、保护刚性置业者的需求,同时也有利于整体楼市的平稳和长远发展,但并非放松楼市调控。
央行表态支持首次置业

  央行表示,“继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求。”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,增加对首次购房人群的信贷支持,并不意味着调控政策的放松,而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整,从而使调控政策更加精准,即在严厉打击投资投机需求的同时,能够更好地保护首次购房人群的利益。

  其实,执行差别化的利率、照顾首次置业的刚性需求是中央一以贯之的思路,对于首次置业,2011年各商业银行统一实行的是首付三成、利率为基准利率。具体到执行层面,记者从北京、上海、广州、深圳等地了解到,目前各大行对购买首套房的客户普遍执行的是基准利率的信贷政策,但部分客户能享受到95折、9折利率优惠,这与2011年9、 月份一些银行对10首套房客户实行基准利率上浮10%的情况有较大变化。

  不过业内人士认为,增加对首次购房人群的信贷支持,也有一定的限度。对比目前的存贷款利率,可发现5年期的定存基准利率为5.5%,而五年以上贷款基准利率为7.05%。如果对首次置业家庭执行8折的信贷政策,则贷款利率为5.64%,如果执行85折,则贷款利率为5.99%,可见执行8折或85折贷款利率,已接近银行的定存利率。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,“执行85折贷款利率比较困难,除非银行必须执行定向的针对首套房贷款的政策,或者是银行有大量的信贷额度,否则银行很难出现接近亏本的资金利用情况。”

  利息上涨或冲淡调控效果

  尽管如此,对比去年9月份上浮10%的利率执行情况,目前执行的基准利率、部分客户能享受到的9折贷款利率也意味着较大的优惠。据北京中原地产测算,如购买一套房子贷款100万元、20年还款期,执行1.1倍贷款利率,月供为8212元,而执行基准利率的话,月供每月少了400多元,20年减少的利息总和达到了10万多元。

  张大伟表示,这意味着如增加对首次购房人群的信贷支持,购房者的负担确实有所减轻,反之当前购房成本因利率上调有所增加,如果对比楼市调控前后房贷利率的变化会发现利息总额上涨较大,甚至能冲抵调控效果。

  张大伟认为,如果首套房贷款利率不出现针对性的松动,反而可能出现市场真正的刚需享受不到调控政策带来的福利,出现市场项目降价, 了,购房者反而要多支付购房成本的现象,降价效果实质上被利息上涨冲减了。所以2012年房贷政策应该针对首套房刚需有定向的优惠,使得这些置业者能够入市,享受到降价的政策效果。

  专家称保护刚需利于稳定

  胡景晖分析,在目前房价已有一定回落,积蓄已久的刚性购房需求亟待释放的情况下,信贷政策向首次购房人群倾斜,有助于刚性购房需求的释放,成交量也有望出现一定程度的放大。

  从目前全国市场来看,春节至今,北京、广州、杭州等地楼市成交依然十分低迷,北京市场上甚至少有新盘问世。那么,刚性购房需求的入市,会不会引发房价的再度反弹呢?

  分析人士指出,一方面此次央行还提到加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,这无疑对未来楼市的供应形成一定保证;另外应该看到,限购等调控措施仍对楼市有制约作用。

  胡景晖说,保护刚需将有利于加快楼市库存消化和房源的合理流转,促进房地产市场的健康发展。如目前北京市场新房库存近13万套,2012年预计新增商品住宅供应7万套至8万套,保障房供应3万套至4万套,二手房挂牌量约15万套,北京住宅市场的供应总量将在38万套至40万套,相对于今年预计约20万套至30万套的市场需求量,不会导致目前“供大于求”市场格局的反转,所以购房需求的适度放量难以引发房价的反弹。

 

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