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旭辉林中:谁砸我们品牌就砸谁饭碗

  林中的关注点并不囿于自身的产品维持,在构建住房保障体系上,林中也有自己的观点。在他看来,未来的住宅市场,高端靠市场,中端靠国家优惠政策,低端靠保障,由此而构成一个立体的住房保障市场。

  房价不涨就是跌

  林中自1992年以来,就进入到房地产行业,对于眼下处在“雾里看花”中的房价,林中认为,房价不涨就是跌。

  “对于调控,业内是非常理解的,也赞同拥护政府的调控政策。短期内,尽管给高烧的房地产行业泼了些冷水,但从中长期来看,就像温总理所讲的,是有利于行业长远发展的。”林中这样表达了他自己对楼市调控的看法。

  不过,他亦认为:“调控一刀切,难免造成地域间的不平衡,政府应该在保持调控力度和方向不变的同时,适时作出一些微调。”

  “两年之内,如果房价没有上涨,房地产行业投入的资本是有时间成本,那么这种投资就是负增长。”林中这样解释他的“房价不涨就是跌”理论。他说,要想居民买得起房,除了房价不涨之外,还要大力提高居民收入,在房价下降和收入上升的同时,房价与收入的矛盾才能得到缓解。

  “我觉得降价是一种市场行为,房价受供需影响,对于它的涨涨跌跌,我认为是一个市场常态。降价在我们业内来讲,有两个含义。一是在售楼盘的降价,比如它原来卖1万2,现在卖1万,这是一种。还有一种,我们把它叫做低开,就是把没卖过的楼盘低于之前的价格心理预期来开盘,这也是降价。”对于降价,林中有着自己的理解。

  他分析说,每个企业的降价方式和降价原因都是不一样的。大企业为争取主动,会进行战略性降价,以更加快速地调整产品结构。还有一些企业可能是为了兑现对股东和投资者的业绩承诺,在特定阶段会加速产品销售,以完成全年既定销售预期。一些中小房企,由于现金流出现困难,手上周转项目也不多,采取降价也许是断臂求生。

  林中说:“定价策略对市场化经营的企业是一个很重要的策略。企业不但要依法纳税,也要实现盈利。一个不能盈利的企业是可耻的,在做价格决策时,企业也在寻求价格、周转速度与利润之间的平衡。如果没有利润,企业就没办法长期的生存和发展。”

  “我们一直在努力地减少降价对于老客户的心理冲击。”

  小阳春不是春天

  “我们认为,三月份楼市出现的所谓‘小阳春’,不是春天。”在言及三月份全国楼市的短暂性回暖时,林中这么直接地说出了自己看法。

  对于全国楼市三月份出现的“小阳春”,林中分析认为,这是今年一二月份累积刚需的集中释放。他说,去年12月份和今年1、2月份,楼市大量刚需处在观望阶段,造成了这一阶段成交量大幅萎缩,到了今年3月份,这些刚需因政策层面上,对首套置业的信贷刺激和优惠,以及开发商适时地进行降价促销,造成了这一阶段的楼市“回暖”。

  不过,林中认为,这个所谓的“回暖”,对开发商的库存走量刺激作用并不是太明显。他说,与去年同期相比,今年三月份的成交量并不是太多,在随后的四月份,成交量又出现了回落,平均回落了15%,持续性并不是太好。

  “4月份的交易量比3月份是回落的,我看这是正常的,从4月份的交易量可以推断出全年的交易量,将跟去年一样持平,不过可能会略有下降。因此我们对今年是持谨慎乐观的态度。”看得出来,林中对于今年的房地产大势判断,有着自己谨慎的一面。

  旭辉也在这波短暂的楼市“小阳春”中获益不少。林中介绍说,旭辉三月份的销售情况随大势而行,销售情况比较好,与去年同期相比,旭辉的销售业绩增长了100%,不过,林中拒绝向记者透露这一具体数据。

  事实上,在整个三月份,旭辉只在全国范围内推了一个新盘,即合肥旭辉御府,其余的销售都来自中盘和尾盘。在一季度,旭辉完成销售业绩15亿元人民币,在乐居销售统计排行榜上,位居全国第48位。对这一业绩,林中较为满意,“这刚好达到了我们既定的销售目标“。

  退潮时才发现谁在裸泳

  4月,浙江省杭州市一家名不见经传的房地产企业,金星房地产开发公司破产的消息引起了社会各界的关注,也由此引发了业内对于房地产行业新一轮倒闭潮的担忧。

  “过去几年没有房企破产,只能说明这个行业是不正常的,现在有破产,代表着这个行业开始走向正常,这是调控所带来的优胜劣汰,正所谓‘退潮时才发现谁在裸泳’。”林中这样表达了对房企破产的看法。

  林中以为,过去几年房地产行业的火爆,是不可持续的。他分析说,过去几年,房地长行业叫‘亢龙有悔’,现在的房企是应该放弃过去那种‘囤地捂盘’的发展心态,靠灵活的经营,过硬的产品和稳健的财务计划,来实现长期健康发展。

  在房企“过冬”策略上,林中与万科总裁郁亮观点类似。他认为,在楼市“下半场”,必须以高周转的运营的模式,强调产品快速出货,发展大众宜居的刚需产品,同时依靠纵深的全国化布局和管理的标准化、精细化来赢得胜利。

  事实上,自2010年开始,林中就带领旭辉集团进行了产品结构的战略调整。在调整伊始,刚需住宅在旭辉的产品结构中仅占到30%不到,在度过2011年调整最艰难的一年后,目前旭辉的产品结构已调整为刚需住宅为主,中高端产品的占比被大幅度降低。

  “我们以后要盖更多老百姓买得起的好房子,未来两年,刚需类住宅在我们的住宅产品结构中将占到80%以上。”林中说。

  不仅仅是产品结构,在土地市场,旭辉也在进行着自身的调整。

  “我们拿地量力而行,去年在全国各地拿下12块地,是企业规模的正常扩张需要。”林中并不认为旭辉去年在土地市场上的一系列举动,有任何不妥。他说,旭辉一直坚持不拿地王,对优质地块的竞拍积极参与,同时保持谨慎的态度,他还透露出,未来不排除与其他房企合作,组成联合体进行项目开发。目前,旭辉对土地的投资控制在年度销售额的40%左右。

  “旭辉也不会减少对北京的投入,今年在北京还可能会继续拿地。”对于在京的下一步发展计划,林中给予了记者明确答复。林中认为,旭辉在北京还没有形成优势,而北京所在的环渤海地区则肩负着负责为旭辉输送人才、管理及各项资源的重任,旭辉会加大对这一区域的深耕。

  “我们希望,旭辉在北京将以多项目和多业态的面目展现给大家。”林中说。

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