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房产税难降“发烧”房价 “限购”治标不治本

中国房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控。当高企的房价遭遇调控的重拳,市场的走势变得扑朔迷离;比起房价本身,调控方式和效果变得更加引人关注:“最严调控”究竟能否让房价回归理性?在打击投资投机是否会误伤百姓改善性需求?房产税收怎么用?央企退出房地产业能不能撼动高房价?调控举措引发的一系列问题成为代表委员们关注的焦点。

  透过观点碰撞,人们听到了全国政协委员的建言献策,也体会到两会的民主氛围。

  “最严调控”会在多大程度上影响房价

  在新一轮房地产调控中,房产税试点和商品房限购政策被认为是力度最大的两记重拳。被称为“史上最严”的调控政策能否最终让房价回到理性的轨道、合理的水平?

北京大学经济学院教授李庆云委员认为,开征房产税,如果力度大,范围广,对抑制房地产市场的投资投机行为,改变需求结构和需求量,进而对房地产虚高价格进行调节肯定会产生作用。所以想让房产税对调控房价起作用,需要将征税范围扩大到存量住房,对一套房免征,对多套房制定梯度的征税标准。

  相比房产税试点,限购政策对房价的作用会更明显,现在成交量已经开始回落,相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚,人多房少,市场房源存量不足的问题会长期存在,所以限购政策应该有一个中长期的计划。

  财政部财政科学研究所所长贾康(微博)委员认为,房产税可以为地方政府开拓新税源,这对于解决土地财政有作用。但开征房产税的主要用意其实并不在降低房价。几十年城市化下来,中心城区的房价一定是总体上扬的,房产税本身无法改变房价上涨趋势。房产税的意义在于,为我国建立起一个不动产税的框架,形成比较合理的、成型的地方税体系,为分税制改革配套。

  河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员说,“限购令”下,实际需求其实并没有减少,只是被压制了。出于成本的考虑还有对政策调整的预期,以及对需求的判断,开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此,一旦限购取消,难保市场不会出现报复性的反弹。

  打击投机会不会误伤正常需求

  提高二套房信贷成本的同时减少首套房贷的利率优惠;限购与否以拥有住房的数量和户籍为标准……旨在打击投机的各项举措是否对改善型商品房需求产生了严重的误伤?

  王超斌委员说,限制二套房贷打击投资、投机可以理解,但首套房的优惠取消却加大了普通人的购房成本。

  而“限购令”,则更是在大城市筑起了一道篱笆墙,把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边。以户籍标准为例,有人在北京工作了三四年,但因为拿不出五年的纳税凭证就不能买房,人家给北京作出贡献,不让人家买房没道理。如果有人有两套住房,想把其中一个置换成一个更大的,目前来看,他再买第三套房就会被限制,这种情况就会影响到他正常的改善型需求。

  清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵(微博)委员指出,房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计。以差别化房地产贷款利率为例,它对不需要贷款的投资者无可奈何,也管不了从其他渠道融资的投资者。“限购”是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药,在目前地产价格持续攀高的形势下,“限购”就像给高烧病人的一剂退烧针,有其副作用,但无疑是必需的。

  房产税能否真正用于保障房建设

  房产税一旦全面铺开,意味着地方政府有了稳定的税源,这部分新增的地方财政应该用在哪里?

  山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海委员说,长时间以来,地方政府之所以在保障性住房的建设上不积极,一是舍不得拿出能够创收的土地,二是舍不得拿出有限的财政。开征房产税在一定程度上,能够解决土地财政的问题,成为地方政府重要而稳定的税源,这对于地方的廉租房、公共租赁房等保障性住房建设无疑是个利好消息。不仅如此,这部分税收还可以像许多国家和地区一样将用于与公众利益相关的教育、卫生基础设施等公共服务支出。

  河南弘昌集团董事长陈世强委员认为,增加财政收入容易,增加财政支出往往是件难事。房产税征收可以减轻只靠土地搞财政的压力,却没法从根本上解决这样一个问题。之前收取土地出让金时就曾明确规定,要拿出一定的比例用于住房保障建设,可执行的效果并不令人满意。因此,要征收房产税,就必须明确房产税这部分财政收入的支出用途,不能把它简单的纳入预算,变成行政支出或是转作他用,应该明确这部分税收用于住房保障的属性。

 

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