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中国楼市刚需被释放 要走出低迷依然困难重重

 中国中部最大城市武汉的一个近郊楼盘,其均价只有市中心楼盘的一半左右。虽然路途遥远,每天还是吸引了不少年轻人一早就坐一个多小时公交车赶到这里。刚交完定金的小李说,这里推出的“定房立减1万”活动很实惠,房价相比周边也不高。

  像小李一样购买首套房自住的群体,被中国房地产界视为刚性需求,业内称为刚需。最近许多楼盘都将销售目标转向刚需,并为此推出了诱人的折扣优惠。

  作为传统的楼市销售旺季,“五一”假日期间,中国多个城市的房地产市场都出现了良好局面,迎来“红五月”的开门红。市场普遍认为,开发商展开促销大战争夺刚需人群,“以价换量”取得显著成果。

  实际上,楼市成交“回暖”自3月份就开始了。中指院日前发布研究数据显示,4月上海新建住宅成交面积为54.66万平方米,与3月相比继续冲高。武汉主城区商品住宅成交7279套,日成交量达243套,比3月有明显上涨。

  市场普遍认为,楼市“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳说:“平均一个星期可以卖出60套,我们几个销售员都忙不过来,似乎看到楼市正重回繁荣期。”

  近期,以婚房、首次置业等刚需为主的看房团每到一家楼盘,都受到了极大的“礼遇”。专人接待,专人讲解,甚至经理亲自服务。然而,一年前的情形并非如此。虽然群体数量大、购房欲望强,但刚需的购买力有限、选择区域局限,一直不被市场人士所看好。

  特别是自去年以来的持续严厉政策,一定程度上提高了购房门槛,加大了利息等购房成本。在投资性购房者被政策打击出局的同时,许多首套房购房者也被误伤,直呼更加买不起房了。

  早在去年底,中国有关部门就注意到了这一点,并在不同场合表示要加大普通商品房供给,支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出,进一步巩固调控效果,增加普通商品住房供给,满足自主性购房需求。

  于是,从中央到地方悄然推出一系列有利政策,涉及贷款、税收及公积金等方面,力求解决刚需的实际购房困难。

  首先是贷款利率微调。自3月中旬开始,北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右,部分银行甚至推出8.5折优惠。

  接着,武汉、南昌、郑州等10几个二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限。个别城市将最高贷款额度提至八成,两成首付购房政策重新回归市场。同时,北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准,使更多普通住房享受到契税优惠,也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

  据记者粗略统计,自2011年下半年来,北京、上海、杭州、武汉、南京、佛山、芜湖等17个城市出台了不同角度的楼市“微调”政策。其中,芜湖、佛山、成都等地因调整幅度过大,有悖中央政策而被“叫停”。其他大多数城市的政策“微调”符合楼市调控目标而得以延续。

  不过,楼市“微调”并非调控放松,对挽救楼市“起死回生”作用不大。从普通百姓到研究专家,再到开发商,大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。

  中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为,商品房的根本属性在于解决居住需求,所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机,鼓励自住消费。从这一点上来说,解决刚需购房困难,促进刚需入市买房,是符合市场实际的,也是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

  中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前在一论坛上表示,未来中国房地产的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段,但抑制投资性需求的目标不会变,控制房价上涨不动摇,同时加大保障性住房供给,满足市场刚性需求。

  “刚需救不了中国楼市!”中指院华中分院副总监李国政更是直呼,没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑,即使大量的刚需入市,短期内可能会带来一定的成交量,但从长远看,仅靠刚需很难推动全国商品房销量的持续增长,楼市走出低迷期依然面临着重重困难。

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