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探秘楼市孰热孰冷 "首购利率打七折"或为期不远

近期楼市显得暖意融融。有的楼盘“日光”,有的楼盘排队,也有的售楼处冷冷清清……那么,目前的楼市到底是一番怎样的情形?为此,本刊记者深入市场一线,进行实地探访。

       刚需购房热 高端置业冷
  文/本刊记者/甄爱军 实习生/刘昕

  低端与高端冰火两重天

  近期的楼市显得暖意融融,但主要是刚需的天下。

  记者在走访中真实感受到,经过长达两年多的等待与观望,加之房价长期不涨,甚至打折促销,目前已逐渐接近刚需的心理价位,因而这类人群变得积极主动了起来。但是,对于受调控政策影响最大的中高端项目,目前尚未显露出改善迹象。下面是我们的实地见闻。

  镜头一:销售改善价难涨

  市场回暖,尝到了甜头的开发商在做什么呢?会不会“hold”不住而准备提价?

  记者把探访的第一站放在了上海市嘉定区的万科•金色领域。该项目位于嘉定区胜辛路路上,步行至轨道交通11号线嘉定西站需一刻钟的时间。项目于去年底开盘,开盘价为13000元/平方米左右。记者查阅“网上房地产”网站时发现,万科•金色领域今年第一季度共售出204套房源,目前仍有后续房源在售。那么,它的价格有何变化?

  刚下地铁,记者就被殷勤的房产中介迎上早已等候在一旁的看房班车。售楼处的人并不多,但可以看到有好几拨购房者在跟工作人员谈论着什么。接待记者的售楼人员表示,目前售价为13500元/平方米左右,与年初相比有了微幅上涨。“主要是近期推出的房源位置要好一些,因此卖得稍微贵那么一点点。”工作人员解释说。

  “房子卖得好,怎么没涨价呢?”有购房者这样向售楼人员发问。“万科•金色领域最近一段时间的确卖得还不错,如果按照以往的市场行情,开发商肯定会提价。但现在开发商的目的是快速回笼资金,所以不可能提价。”这是售楼人员给出的回答。

  据了解,万科•金色领域开盘价低于市场预期。该项目楼板价为6700元/平方米,如果考虑到建安成本、财务成本,再加上利润,按照此前业界预测,售价至少要达到14800元/平方米。

  镜头二:刚需忙碌为找房

  刚性需求已经开始行动,为了买到合适的房子,最近一直忙碌个不停。

  “从过完春节到现在,我们就没有好好休息过一天,几乎每个周末都在看房。”王小姐这样告诉记者。从嘉定51路公交车上下车之后,在一起步行前往天居玲珑湾售楼处的时候,记者跟她攀谈了起来。

  王小姐是江西人,已经成家,小孩一岁多,还放在父母身边。他们想把孩子接到身边自己带,先决条件是必须要有房,因此找房子成了两人近期头等大事。王小姐已经在松江新城附近考察过,那边18000元/平方米的价格让她感到难以承受,于是一路向北,找到了天居玲珑湾,该项目9800元/平方米的均价让她很是心动,虽然周边配套匮乏,甚至连小孩就读都会受影响,但她已经顾不上这些了。“要是合适了就买下来,大不了以后换工作呗。”王小姐这样跟丈夫商量。

  但王小姐最后还是未能如愿。她满意的两房已经只剩下4套房源,要么顶楼,要么底楼,这不是她想要的。“我清明节回江西老家了,不然我也会过来排队的。”王小姐起身离开的时候,心有不甘地说。原来在4月8日开盘那天,开发商推出8800元/平方米的特价房,就引发购房者通宵排队。另据“网上房地产”公布的数据,截至4月16日,已完成签约268套。

改善型需求也“闹猛”

  相比首次置业者来说,改善型需求的热情也并不弱。

  当记者来到位于嘉定南翔的路劲•翡丽湾时,并不宽敞的售楼处因为挤进来了太多的购房者,场面显得熙熙攘攘。大厅里面人头攒动,前来看房的人也络绎不绝。当天推出了40套毛坯房,均价在13300元/平方米,户型有154平方米的三房和182平方米的四房两种。记者下午3时许到达现场时,销控表上所有房源上面都已被黄色圆点覆盖,售楼人员表示已经全部售出。与上午在嘉定新城附近看到的房源相比,路劲•翡丽湾的房源总面积较大,主要面向改善性需求购房者。

  对于迟来的人而言,只能等待下次机会。不过,要获得购房机会,需在现场办理一张会员卡,预先存入2万元。工作人员提醒说,办了会员卡并非意味着就一定能够买到房,如果人数过多,需要摇号。记者注意到,在现场办理会员卡的人并不在少数。

  镜头四:高端房产依旧冷清

  与低端住宅相比,高端房产销售情况并不是很乐观,改善迹象并不明显。

  在万科•金色领域、合景•叠翠峰、天居玲珑湾以及路劲•翡丽湾等项目售楼处,都能看到有购房者咨询、看房,在天居玲珑湾,售楼处的工作人员都在忙于和客户签约,无瑕分身来招呼我们,只能给我们简单地指点了一下样板房所在的位置,让我们先自行去参观。在路劲•翡丽湾也是一样,售楼人员根本无法对每个购房者都做到一一接待。为配合销售,有商业银行又把办公地点搬到了售楼处里面,现场为购房者办理按揭贷款。

  但在普陀区一个高端项目的售楼处,记者看到的却是另外一番景象。该项目位于普陀真如城市副中心板块,未来发展前景可期。由于总价过高,此类楼盘受到限购令的冲击最为明显,因此售楼处显得冷冷清清,门可罗雀。近期该项目推出99套均价在35000元/平方米、面积为150~195平方米的大平层精装修房。记者查阅“网上房地产”数据得知,该项目推出的大面积公寓房源,至今尚未售出一套。

  后市走向看开发商

  后市如何运行,这在很大程度上取决于开发商的销售策略。

  据了解,近期一周(4月9日至15日)成交量较4月第一周有所回升,达到15.26万平方米。分析成交量回升的原因,主要是低价楼盘入市所致,如天居玲珑湾在一周时间里,成交面积超过2.3万平方米。此外包括保利叶城、象屿郦庭、鑫山汇众苑四期等刚需盘都是近期持续热销的楼盘,上述楼盘售价较此前均有一定的优惠。

  4月初第一周,成交量出现不小幅度的回落,曾有人担心“小阳春”行情结束。但随着低价楼盘入市,交易量又开始回升。这种迹象表明,开发商在很大程度上左右市场走势,如果愿意采用降价促销的方式来“以价换量”,那么交易状况可以得到改善,现在如此,未来也是如此。

  温家宝总理在主持近期国务院会议时强调,决不让房地产调控反复。只有房价实现进一步的调整,市场才能重新赢得购房者的心。这更取决于开发商的销售策略。

无论如何,首购族回归“按基准利率打7折”应为期不远,至于能维持多久,则尚难判断。

  “首购利率打七折”为期不远

  文/蔡为民

  国内国际经济形势日趋严峻复杂,使楼市前景显得扑朔迷离,尤其温总理日前首度提出“绝不让调控效果出现反复”的说法,更让本已苦不堪言的房地产业者背脊一阵发凉!

  “调控不反复”是中央经验总结

  温总理于4月13日主持召开国务院常务会议上,针对房地产调控所下达的指示是:巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设,完善公租房、廉租房的配套设施。其中“绝不让调控出现反复”是最新出现的词汇,意在警告地方政府不可“重施故技”再采取各种“放水”、微调措施,引进刚需之外的房产购买力,以缓解房价下行压力,从而使调控成果“功败垂成”。这是中央从2005年开始的历次调控失败之经验教训总结,对许多 “命悬一线”、资金链紧绷的开发商甚至地方政府而言,则堪称沉重打击。

  中国经济将先于房产崩盘?

  然而同样不容乐观的,还有现行经济形势。今年第一季度GDP比上年同期增长8.1%,增速较2011年第四季度的8.9%明显回落,创下2009年第一季度以来中国经济增速最低水平,虽看似与中央宣示放慢经济发展速度的政策要求相吻合(今年GDP增长7.5%),惟包括钢铁、水泥、机械重工、煤炭、制造业、金融行业……等大多数传统行业莫不陷入经营困境!

  知名财经专家叶檀甚至发出“中国实体经济接近崩溃”的论调,即使有“语不惊人死不休”之嫌,但确有相当真实性,而一向“唱空楼市、房价腰斩”的她,现在都主张中国拉动内需必须重启房地产和汽车消费,说明在她眼里形势恶化之危殆。

 

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