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调查显示:开发商预期房价仍将下跌20%

中国房地产开发商正在经历艰难的时刻。渣打银行最新的调研显示,他们的拿地意愿降低,土地流拍个案增多,地价已经回落。与此同时,房屋库存仍在增加,尽管幅度不大,但足以让开发商预期房价还会有20%以内的降幅。

  今年2月底,渣打银行的研究团队在二三线城市,对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。这些城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。渣打银行发现,中国房地产正处于“弱平衡”状态,短期内建设前景稳定,“但是显然,3个月之后有可能更趋疲软”。

这种预期或许与房地产商融资状况相关。渣打银行的调研团队发现,对开发商来说,融资环境虽日趋紧张,但并没有极度恶化。至于开发商的现金状况,24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。但有6家认为,如果3个月内销售状况不改善,即将面临破产风险。

  开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目,19家调查对象称,知道有这样的事情发生。

  此刻,没有哪个开发商不希望政策放松。不过,他们感到中央政府的决心不易动摇。77%的开发商认为未来3个月中央不会改变房地产政策。

  如果政策放松,会是什么形式的放松?开发商回答居首的是更宽松的银行贷款,其次是下调房贷利率(事实上这正在发生),再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期,此外,还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。

  尽管如此,房地产市场些许曙光已然出现。今年春节假期之后房屋销售状况有所改善。房屋销量与前两年高潮时相比仍处于低水平,但自春节假期以来,销量保持向上的态势。政策层面,近期中国人民银行表态,鼓励银行支持房地产企业建设普通商品住宅,并鼓励银行降低首次购房人的购房贷款利率。

  渣打银行的调研显示,一线城市正引领新房价格的调整,二线城市的房价调整目前也已开始。 三线城市住宅平均售价仍然较为稳定。不过,地方政府可以通过多种方式干预房价,如暂停颁发高端项目销售许可证等,因此,房价均价并不可信。土地市场亦显疲态,尤其是一线和二线城市。尽管土地出让面积增长非常有限,平均地价却明显下降。地方政府财政压力继续加大。

  目前,开发商的建设活动没有大幅度减少,甚或略有反弹。30家开发商中有14家反映当前在建的房地产项目较3个月之前增多,9家开发商的在建项目少于3个月之前。至于未来3个月的建设活动,12家开发商表示建设项目将会增加;9家开发商表示可能会减少。

  “部分开发商建设活动反弹的原因之一,可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发。受访的30家开发商中,有21家感受到这种压力,数量比上次调研时多。其他可能的原因包括开发商需要进行开发、售房以保持现金流,以及二三线城市购房政策相对较为宽松。”渣打银行大中华区研究部主管王志浩表示。此次调研的结果并不支持今年商品房建设将陷入冰冻期的观点。

  然而,此时开发商变得更加谨慎。16家开发商表示未来3~6个月没有拿地计划。26家开发商表示多次见到过地方政府土地拍卖流拍。地价的向下调整较为明显,地价触底的预期也较为强烈。17家开发商报告地价回调幅度达到5%~10%。还有3家开发商报告的地价降幅甚至达到11%~20%。三分之二的开发商预期未来3个月地价不会进一步下降。30家开发商中只有9家预期未来3个月地价还会再降5%~10%。

  房子销售情况既不好,也不太坏。30家开发商中,三分之一反映春节期间房屋销量低于预期,只有6家称好于预期。半数受访者认为他们的同行2月的销量显示出一些回暖的迹象,11家称销售稳定,但销量很低。只有4家认为其竞争对手的销售状况恶化了。

  在此种情况下,开发商对需求的信心增强了。19家受访公司感到信心略增,4家感到信心大增。这种信心部分源于对房价下调可能带来的市场反应。近2/3的开发商称10%~20%的降价带来了积极的反应,较上次调研增加了6家,而一半以上的受访公司称,降价几乎没有对销量起到刺激作用。

  未售房屋存量在上升,但没有飙升。23家房地产商反映他们所在地区的房屋库存量稍许超出预期,只有几家反映存量远远高于预期。70%的受访公司反映其所在地区的房屋库存在缓慢增加。

  和人们的感觉一致,更多开发商开始降低房价。渣打银行调研的这30家开发商中,22家反映其所在城市一手房降价高达10%。7家反映价格持平。两家声称价格下降了11%~20%。“2011年10月,2/3的开发商认为未来6个月的房价将下跌10%左右,事实证明确实如此。”王志浩表示,部分开发商认为近期房价将继续下滑。

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