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楼市回暖后降价才是良策 避免供应出现价格战

目前,广州楼市有回暖迹象,并非已经回暖。回暖的标志应该是:改善型需求入市,月均成交量50万平方米以上,房价稳定。要达到以上目标,建议房企采用十六字策略:“以价换量、以质保量、以量带量、持续加温”。

  降价促销刺激刚需,有效推动成交量回升。今年2月底,广州市部分楼盘开始降价促销,十区商品住宅周度网签有明显上升势头,每周签约量超过1000套,降价带动成交量回升的作用明显。

  经历了前2个月的历史低谷后,在新推货量增加以及部分楼盘价格下调的背景下,3月广州商品住宅成交明显回升,达55.24万平方米,环比大幅上升75%,是近三年来月度成交量较高的月份。广州十区3月商品住宅均价12722元/平方米,楼价环比呈现9%的下调,回归去年3月较低价位。

  但五一黄金月期间新货少,市场处于去库存阶段,缺乏促销新亮点、热点,没有大动作。

  根据合富辉煌市场部监测,预计今年五一黄金月期间(4月1日-5月3日),全市十区在售货量约5万套,与2010年十一黄金月的高位持平。其中新货约7000套,在售余货超过4.3万套。估计五一期间楼市缺乏新亮点热点楼盘出现。

  房企应借力楼市传统黄金月及信贷利好时机,继续以价换量,以质保量,以量带量,延续市场回暖温度。五一期间货量约7成集中外围市区,且余货颇多,新货少。五一成交是否理想,关键看外围区域的销售情况。

  降价促销才是提升成交的有效途径,供应过分集中的区域可能出现价格战,估计外围区域楼价可能继续下调,而中心城区楼价下调空间有限。

  当前宏观经济疲态显现,政策调控持续,基础面难以对楼市有利好支撑。从当前市场的回暖迹象剖析,主要是由于贷款放松、降价促销、有效推广,以及成交量触底后的初步回升。

  建议房企把握当前信贷利好时机,借助楼市传统黄金月的推动,继续降价促销,重在确保当前市场持续回暖。

  对刚需继续采用“以价换量”策略,降低单价及增加供应总价200万元/套以下的户型,滿足首次置业者需求;对豪宅买家采用“以质保量”策略,提高居住质素,以高性价比吸引富有阶层,“裸卖”不仅吸引不了“豪客”,相反只会败坏房企自身品牌,豪宅应避免以毛坯价推销。

  对改善型需求采用“以量带量”策略,通过降价换取刚需大量入市后,要继续营造市场回暖氛围,夯实房价回稳的预期,打消改善型需求的犹豫观望态度,以“羊群效应”剌激改善型需求跟随刚需入市。

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