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限价一周年楼市进精确调控期 房价下跌成定局

 房地产投资热情终结 房价下跌成定局

  房价过快上涨被抑制,房地产不再是全民投资的首选,房贷在经历了优惠取消、提高基准利率后,而今又恢复了针对性优惠

  “限价、限购”是本轮调控新祭出的有力措施,虽然在推出之初被指行政色彩浓重,但却是加速了房地产调控尽早显现。去年初,国务院要求各地方在2011年3月底公布限价目标,随后,北京、上海等地率先公布了控制目标。而今,各地方出台限价令即满一周年,房价过快上涨的野马被拉住,房地产也不再是全民投资的首选对象,房贷在经历了优惠取消、提高基准利率后,为确保刚性需求,而今房贷利率又恢复针对性的优惠。

  全民投资热潮终结

  一二线城市严格执行的限购、限贷,终结了房地产作为居民投资首选的时代。

  央行公布的2012年1季度储户问卷调查报告显示,在各主要投资方式中,25.7%的居民偏好“基金、理财产品”,这个比例较去年4季度提高了3.2个百分点,是居民的投资首选;居民另一主要投资方式为“实业投资”(16.4%的居民倾向该种投资,是2009年以来的最高值);“房地产投资”意愿继续回落,较去年末和同期分别降低了1.4和10个百分点,在主要投资方式中列第三位。

  链家地产分析师冯联联认为,2011年3季度时,我国居民房地产投资意愿排名第一,但是从2011年第四季度跌落至第二之后,在今年第一季度继续降低至第三,主要预示着当前调控效果已经触动了投资者对于后市预期的乐观神经,长期来看,投资者认为“投资房地产不值得”比房价下降本身更能促进市场的良性发展。

  未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%,与上季基本持平,是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中,高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低,仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平,仅为9.4%。

  研究中心认为,近两年以来直接动用行政力量的政策调控已经令市场深刻体会到了政府控制房价的决心,房价只涨不跌的信心被击溃。至于未来,保障房体系建设的推进以及房产税的逐渐加入将彻底改变我国房地产市场的投资格局,前者将对商品房市场需求形成巨大的分流效果,尤其中低端市场供求关系将逐步逆转,而后者一旦成熟并在重点城市范围内广泛推行,则将全面打压包括高档房在内所有产品的投资空间,尤其在调控常态化、市场单边向上趋势难现的背景下,过去十年里几乎呈现无风险盈利的房产投资模式可能将被终结。

  地价降幅扩大可期

  国土资源部于2月15日发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(下称《通知》),其中要求,2012年住房用地供应计划量应不低于10.77万公顷,较2011年13.59万公顷及2010年15.31万公顷的实际供应水平显著降低。在经历连续两年“加大供应”后,今年转向“缩减供应”,计划供地水平基本回落至2009年实际供应水平。

  根据中原监测,13个重点城市居住用地平均流标率,自2011年四季度起出现明显攀升。除深圳外,其余城市流标率均处于历史高位,其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响,2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%,而2012年1—2月成交量依然呈现下滑趋势。随着流标问题日益突显,《通知》要求,今年流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

  2011年调控以来,13个重点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙)的平均地价总体呈现下行趋势,全年平均地价同比下降11%,其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。然而,平均地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。2012年以来,土地实质性降价的现象开始显著增加,2月份成交土地中有69%出现实质性降价,上月该比例为37%。价格的降幅保持在2成以内。

  房企土地消化周期延长

  近期更多土地出现价格松动,显示出当前市场环境下,尽管土地供应下降,但需求的下滑更明显。因此,唯有地价进一步下调,方能有效吸引开发商,促进土地成交。但是,从刚刚结束的两会表态来看,今年房地产调控仍将持续,且力度不放松,这使得开发商对后市继续看淡,同时,由于市场低迷,土地消化周期不得不延长,这也使得开发商对土地市场的热情急转直下。

  到2011年底,房企的土储消化周期普遍拉长,比如绿城中国,其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期,仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等,2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。截至2012年2月底,56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上,尤以绿城、世茂、招商、恒大等表现明显。

  分析师孙田分析称,在诸多上市房企的评价指标中,土地储备消化周期指标变化剧烈,众多房企所需消化周期不断增加,迄今已达近几年的高位。

  2009至2010年,房企土地储备的消化周期虽有所增加,但基本处于缓慢增长阶段。如万科集团2009年底的土储消化周期在3.7年左右;2010年底,部分典型房企土储消化周期呈温和增长,世茂房地产、招商地产的消化周期增至14年,万科也升为4年。

  据监测,紧随绿城之后,土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒大,房企消化周期均在11年左右。孙田指出,即使对恒大这类高周转企业而言,目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大,2011年是恒大迄今销售业绩最好的一年,以月销售102万平方米计算,目前的土地储备消化周期也达11年。

  新开盘30日销售率创新低

  春节过后,四大一线城市新房成交量虽然呈现恢复性的大幅回升,但30日销售率数据却显示市场成交情况仍在继续恶化。2月份,四大城市平均销售率仅为12.1%,为近半年来的最低值,较1月份的春节淡季期间还下滑了8个百分点。

  分城市看,北京2月的新房30日销售率仅为4.1%,甚至远不及1月春节的11.4%,为一线城市中表现最差。北京的新房市场自今年1月份起已陷入极度冷清的状况,今年前两个月的月均供应量不到去年月均的四分之一,成交量(剔除保障房)也仅约为去年月均的四成。上海和深圳的销售率也较1月份出现明显下滑,2月份的30日销售率均不到两成。

  从各城市住宅成交区域来看,市郊楼盘的低价优势逐步褪去,市区降幅明显的中高端楼盘渐占上风。

  2月份标杆房企在四大一线城市的销售率表现较1月明显逊色。富力、保利和万科30日销售率均低于1 月。其中富力的30 日销售率从上月的30%下滑到本月的7%,1月份销售率近六成的万科在2月也不到三成。除万科在广州的“万科府前花园”销售率仍过四成外,过去数月内热销榜排名前列的保利、富力等标杆房企的热销项目,2月份在热销榜中也均难再觅其踪影。2011年7月时,保利的开盘30日销售率高达89%,而2月份仅为3%。

  分析人士指出,标杆房企在一线城市销售率出现下滑的原因,主要在于,一是标杆房企普遍推盘热情开始减弱。本期,标杆房企中仅万科、富力和保利3家开发商在四大城市有新增供应,且合计新增供应的楼盘仅有5个;而1月份四大城市中则有8家标杆房企推盘,且合计新增供应的楼盘数达到了25个。更重要的是,随着降价楼盘的不断增多,标杆房企新推楼盘的价格优势已不再明显。如位于深圳龙岗的“保利上城花园”成交均价达16729元/平方米,已高于该区域均价13000—15000元/平方米。

  房价下跌成定局

  国家统计局3月18日公布的2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅价格同比下降城市达到27个,比1月份增加了12个;环比下降城市有45个,上涨城市为4个。但从环比来看,不仅价格下降城市数目有所减少,跌幅也收窄至0.1%。不过价格跌幅的收窄,难以改写房价下跌的局面。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰分析说,目前房价下行的趋势并没有改变,2月环比跌幅收窄是受到了春节因素影响。今年春节比较早,在1月底过完春节之后,到了2月份,之前元旦春节和元旦两节积累的这些需求集中释放,交易量上升的比较快,对价格跌幅收窄起到了一定作用。

  对全国今年接下来房价的走势,分析人士一致认为还有跌幅空间,其中尤以一线城市空间为大。

  摩根大通首席经济学家朱海斌强调,楼市是2012年最大的内部风险。本年度楼市调控政策放松对的可能性较小,预计全年全国平均房价下降5%到10%,部分一线城市可能会下降15%至20%。“如果商品房新开工面积一直持续下滑”,他补充,“那么到2014或2015年,房价可能会出现一个反弹。”

  “一二线城市中端、低端房源成为成交主体,拉动均价下行,但三线城市的房价还处在稳中有升的状态。”第一太平戴维斯中国董事长刘德扬称。他预测,2012年一线城市的房价会有5%左右的降幅,二三线城市房价降幅则可能会加大到10%左右。

  北京中原地产市场研究部张大伟认为,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300。按照目前北京的情况,1:400应该是房价回归合理的上限,也就是说目前的房价应该最少有10%-20%的下调空间。

  对于房价处于下降通道中,何时是购房的好时机,杨红旭认为,从现在开始,未来半年,包括二季度三季度,都算是比较好的时机。

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