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楼市“小阳春”乍暖还寒 商业地产提前升温

“这是希望的春天,这是失望的冬天。”狄更斯在《双城记》中的开篇语用来描述中国房地产市场的现状可谓恰如其分。


 
与纠结于“降或不降”的住宅市场相比,商业地产由于不受调控影响,吸引了各路资本争相进入,在2011年楼市的寒冬实现了爆发式的增长。随着租金和销售的走高,开发商争相转向商业地产这个避风港。

然而,由于预计2012年现货和在建供应量将大幅增长,以及产品同质化现象严重,部分城市商业地产面临过剩的风险。在这个讲究差别化生存的年代里,商业地产整体趋旺的市场氛围将为那些具备先发的优势和特色主题的项目带来更好的发展机会。

/市场情况/

住宅市场乍暖还寒商业地产逆市走红

经过了“史上最严厉楼市调控”的2011年,今年以来,各地迎来了成交量持续数周环比上升的楼市“小阳春”。但排除春节因素的一、二月合计的数据来看,由于调控未见明显松绑,当前楼市依然是乍暖还寒。

今年1~2月,万科A(000002,收盘价8.12元)实现销售金额195.4亿元,同比下降25.4%;保利地产(600048,收盘价10.60元)销售金额为51.3亿元,同比下滑30.7%;去年逆市大增的恒大地产前两月销售42.4亿元,仅为去年同期的142.9亿元的三分之一;表现相对较好的富力地产前两月总销售收入约36.28亿元,与去年同期基本持平。

相比之下,商业地产的表现可谓“冬天里的一把火”。数据显示,仅2011年的前10个月,我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元,超过2010年全年投资完成额。而且这种增长速度是在去年房地产普遍收缩的大环境之下完成的。

开工和销售都胜过住宅

回顾2011年全年,无论新开工增量还是销售增速,商业地产的表现都要好于住宅。

就开工的层面来看,2011年,房屋的新开工面积19.01亿平方米,增长16.2%,增速较上年回落24.4个百分点。其中,住宅新开工面积14.60亿平方米,增长12.90%,增速回落了25.9个百分点;办公楼新开工0.54亿平方米,增长46.20%,增速提高17.6个百分点。

爱建证券房地产行业分析师左红英博士向《每日经济新闻》记者表示,目前,房地产行业基本面和政策面均未出现实质性变化。在施工增速和新开工增速的持续回落下,预计2012年上半年房地产开发投资增速仍将延续回落。

在销售层面,商业的地产也明显跑赢住宅。2011年,全国商品房销售面积10.99亿平方米,同比增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点。商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。其中,住宅销售额增长10.2%,办公楼销售额增长16.1%,商业营业用房销售额增长23.7%。

中国商业地产联盟近期发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示,2011年,北京、上海的商业地产销售额都创下了2007年以来的新高。

对于楼市的调控下商业地产逆市飘红,南丰智库分析认为有三大诱因:第一,住宅限购政策下资金的挤出效应;第二,经济快速发展和转型对写字楼需求的快速增加;第三,写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

 

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