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怎样让吉安房地产市场购销两旺

      在国家对房地产市场进行调控的情况下,2011年吉安房地产市场从量缩价升开始,至12月份步入了量缩价微降的局面。面对这种形势,如何搞活吉安房地产市场?
       市民和开发商对形势的判断不一
       虽然今年以来,开发商对地产广告市场的投入较多,但是市民对此颇有微辞,不少市民认为, 在国家对房地产市场进行调控的局面下,尽管开发商推出了不少优惠措施,然而吉安房地产市场已经相对饱和,买的人少了很多。已经买了房的人更多选择观望,真正有刚性需求的人还是买不起。开发商宁可大做广告也不愿意实际性降价,羊毛出在羊身上,所有的广告成本都要分摊到消费者身上。与其这样大张旗鼓的广而告之,不如实质性降价,给市民真正的优惠。吉安空置房已经相当之多,晚上到吉州大道沿线等地就可以看得到,亮灯的房屋比例很小。而青原区这一块,开发的房屋很多,城区人口只有八万多人,其中还有一万多学生,入住率更小。吉安的房屋完全可以承受未来的城市化需要,房价有下降空间。
       不少开发商认为,吉安的房子没有降价的空间,因为地价涨了很多。城南的地块已经卖到400万元一亩,吉安城市化率离全国全省平均水平还有差距,城市化将是吉安未来发展的趋势,未来还需要更多的房子满足进城的人口,吉安房价没有下降的空间。甚至有的开发商断言,到2012年底,吉安房价还将报复性上涨。
       吉安房地产开发成本越来越高是不争的事实。首先是土地成本,如今城区土地价格大多在300万元/亩以上。其次是建筑成本,如今都是电梯房,框架结构造价高,人工成本已翻了一倍,加上各种行政费用以及融资成本等方面的费用,开发成本要达到3500元/平方米以上。2011年1-10月,中心城区土地挂牌出让59宗,交易金额12.66亿元,其中住宅类土地22宗。原市文化局采茶剧团地块以6100元/平方米挂牌出售;吉州大道两侧控规A8-1地块被以5420元/平方米(合361.33万元/亩)售出;城南新区控规C4地块(合29.31亩)以4680元/平方米、总价9147.10万元挂牌拍卖(计312万每亩);10月31日,庐陵文化生态园南区环湖路A地块(合79亩)以5650元/平方米、总价2.97亿元挂牌拍卖(计367万每亩)。数据显示,土地单价普遍高于往年,外来开发商明显增多。有业内人士认为,预示未来两年的房地产成本价高于当前。
       搞活吉安房地产市场的必然要素,人口需要增加,从而释放更多的刚性需求
       对吉安房地产市场的判断大相径庭,导致了吉安房地产市场的僵持局面。从前三个季度房产数据来看,第一季度销售面积为22.097万平方米,销售2022套,均价3700元/平方米;第二季度销售面积为16.113万平方米,销售1397套,均价4000元/平方米;第三季度销售面积为13.156万平方米,销售1075套,均价4300元/平方米。每年的“金九银十”都是房产商的盛宴,9月,市中心城区住宅销售面积4.139万平方米,销售套数为334套,单价约4000元/平方米,而2010年9月住宅销售面积为8.322万平方米,销售套数677套,均价为3259.93元/平方米;上月住宅销售面积为5.769万平方米,销售套数489套,均价为4007元/平方米,2010年10月这组数据分别为;销售面积为11.167万平方米,销售920套,均价3356.76元/平方米。
       虽然市民和开发商对房地产市场的判断大相径庭,然而,两者的判断各有各的道理。尽管很多开发商的土地都是前些年所拿的,实际地价成本达不到三四百万一亩那么高,可是,那段时间已经过去,开发商所赚的已经赚了,要他们吐出来也是不符合市场规律的。吉安房地产市场要搞活,只有向前看。
       搞活吉安房地产市场,只有释放更多刚性需求唯一一条途径。而刺激更多刚性需求的道路有二:一是加快城市化进程,提高城市化率,从而制造出更多的刚性需求。二是行政中心的南移,加快开发城南地块。由于城南离现在的市中心还有一段距离,行政中心南移之后可以创造出公务员队伍对房屋的需求。

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