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限购原因无法办理过户 买方不需承担违约责任

限购原因无法办理过户 买方不需承担违约责任

尹先生卖房给李先生,因限购政策原因未能办理房屋过户,尹先生将李先生和房地产经纪公司诉至法院,要求解除双方签订的房屋买卖合同,腾退房屋并支付违约金。

尹先生诉称,2009年5月30日,他与李先生通过经纪公司签订了《北京市房屋买卖合同》及《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》,约定将清河镇危改一期小区的一套房屋出售给李先生,房屋总价款为70万元。合同签订后,2009年6月9日他将房屋交付给李先生居住使用至今。李先生在合同签订当日支付定金2万元,2009年6月10日支付购房款18万元,2009年8月3日支付购房款5万元,2011年1月16日支付购房款10万元。

2011年9月14日,尹先生的房屋所有权证下发后,他按合同约定配合李先生去相关部门办理房屋过户事宜,但李先生因限购政策无法办理。

伊先生诉至法院,要求解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》、尹先生与李先生及经纪公司签订的《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》;要求李先生立即腾退房屋并支付该房屋使用费7.25万元,并支付违约金21万元。

李先生辩称,他购买房屋是在2009年5月,现在房屋的价值变化较大,解除合同会对他的利益造成侵害;双方的房屋买卖合同未能继续履行不是他的原因,他已经积极履行了合同义务,不存在违约行为。他现在仅有一套住房,不具备腾退条件。尹先生主张的违约金没有事实及法律依据。

经纪公司辩称,公司不同意尹先生的诉讼请求。首先,本案为房屋买卖合同纠纷,不是居间合同纠纷,故在本案中不应解除居间合同;公司已经促成尹先生和李先生达成一致并签订房屋买卖合同,公司已经完全履行居间人的居间义务。

法院经审理后认为,依法成立的合同,受法律保护。本案中,尹先生与李先生签订的《房屋买卖合同》和《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》及双方与经纪公司签订的《房屋买卖合同居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,均应为合法有效,各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。

经审查,李先生作为买受人虽不具备有关《通知》中规定的在京购房资格,但在该《通知》实施之前,李先生与尹先生已经就房屋订立《房屋买卖合同》,且李先生已按约向尹先生支付购房款并实际占有使用房屋,故本案如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致尹先生与李先生之间利益明显失衡,故对尹先生要求解除其与李先生及经纪公司之间签订的《房屋买卖合同》及《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同》的诉讼请求,法院不予支持,相应合同应当继续履行,具体履行事宜双方当事人可自行协商解决或另行诉讼。

在此前提下,尹先生要求李先生腾退房屋及支付房屋使用费的诉讼请求,亦缺乏相应的事实和法律依据,法院亦不予支持。对于尹先生要求李先生支付违约金的诉讼请求,如前所述,李先生因住房限购政策无法办理房屋过户登记手续,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,故李先生在双方合同履行过程中并未存在违约行为,不需承担违约责任,故法院对尹先生的该项诉讼请求亦不予支持。最后,法院驳回了尹先生的诉请。

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