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限购非房价下跌的根本原因

由于种种因素作用下,北上广深等一线城市楼市成交量在2月份出现大幅回升,上海楼市同期成交量环比上涨70.5%,北京上涨219.4%广州上涨13.11%,深圳上涨35%。而这种“非正常”回升也已被住建部关注到。两会期间,住建部多次重申将坚定地执行限购政策,并表示“限购令”短期内不放松。对于这个期限指的是多长,姜伟新部长表示:“现在看不到期限。”

当前市场交易量出现大幅增长,除了开发商降价和刚性需求增加的因素外,很大原因是跟目前金融、土地等政策放松有关,购房者预期房地产调控会有变化,开始出手。对被称为最严厉的房地产调控政策下的市场僵局,有人憋不住了。

在最后一轮的房地产政策调控下,房地产市场局部出现了稳中有降的松动。但楼市却明显降温,成交量降至“冰点”。对市场而言,这是一个有利于买方的走势。然而,房价并没有应验市场规律,房价的跌幅,远远没有达到房地产调控是为了保障刚性需求的预期,反而有点让房地产市场蓄势待发的动力。一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升,虽说还不能称其为“反弹”,但对房地产调控政策的“初见成效”,无疑是一种瓦解。

从市场规律来说,在调控政策下,憋不住的首先应该是房地产商,也只有房地产商憋不住,才会出现房价回落,然后出现市场回暖。如果是消费者憋不住,也是没有能力表现出来的。房地产市场落到这个进退两难的境地,可能已经无法用市场手段能化解。因为,这涉及到复杂的政治、经济环境,所以政府不会对其痛下杀手。即使中央政府更多地考虑到民生问题,但各级地方政府因自身利益的牵制,在响应的力度上也会千方百计打折扣。因此,对房地产调控政策的落实,也出现了参差不齐的局面。在这种情况下,楼市回暖显然不是房地产市场供需关系的变化,而是相关地方政府的政策松动,被激活的绝大部分“需求”,应该不是所谓的刚性需求。

而在此前,房价已经走向下行通道。资料显示,1月份70个大中城市房价环比价格无一上涨,总体房价已经是连续4个月环比下跌。从去年十月开始,中国房地产市场势头已经明显转向,越来越多城市房地产价格在下跌,其实,中国房地产转向早就开始,只是价格下跌不是很多。销售量在去年中左右已经开始下降。再看远一点,土地的价格早就开始跌了,在房价下跌之前的一两年就开始下跌。而且房地产商的利润率也在全面下降。去年底数据显示,中国5大经济区的房地产商利润率全部下降,其中4个区域下降20多个百分点。
政府限购政策并不是导致中国房价下跌的根本原因。那什么原因是房价下跌的根本所在?

1.两年前地价下跌,已经预示着房价要下跌,众所周之, 地价占了房价相当大的一块, 如士地价格回归,则房价也会隨之下调。

2.中国房价太高了,很多地方,房价相当于家庭年收入的30倍以上,在美国,很多地方只有5--8倍。如同美国比较,中国的房价已经比美国的高很多了,但是中国的人均收入还不到美国的九分之一。据国际货币基金组织统计,2011年中国的人均GDP为5184美元,美国的人均GDP为48147美元。

3.中国最大的出口市场之一在欧洲,现在欧洲经济不好,其它的发达国家也不行,全球经济去年都不好,中国要靠出口拉动经济根本不可能。因此造成了很多企业难以为计,收入大幅降低。

4.存款准备率据高不下,资金被大量抽离,银行贷款融资严重困难。

5.房价下跌的心理预期作用。

因此,,解决中国楼市的问题,靠限购令不是办法,而且这不是经济手段。除了改变经济政策,改变靠投资增加GDP的现状之外,最主要是想办法缩小贫富差距, 增加百姓的资产性收入。

 

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