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叶剑平:再论住房问题

  按照上述对当前人口结构的大致划分,我国的住房结构应该包括如下几个层次:

  第一,高端商业住宅,包括别墅、高档小区等。此类住宅主要满足高收入群体的自住及投资需求。既然市场体制允许高收入群体存在,就应该允许住房市场中存在相应的产品以满足该群体的消费需求,而不应该从政策上漠视此需求。一味收紧,结果只能使高收入群体向下寻求消费渠道,挤占了本属于中间阶层的产品供给。

  第二,普通商品住宅,包括普通居民小区以及中小户型、中低价位的商品住宅。此类住宅面向庞大的中间阶层,应该是市场结构的主要组成部分。中间阶层在整个人口结构中占比最高,而且具有一定的消费能力,其住房需求应该通过市场来满足。政府应该从政策层面支持该部分市场的发展,通过增加供给满足该群体的住房需求。

  第三,具有保障性质的住房。任何社会都有弱势群体,这种弱势在市场环境下会被放大。当前,中低收入群体就处于这种境地。住房商品化后,市场化路径弱化了其社会保障功能,但住房是公民的基本权利。当市场解决不了时,公权力代表——政府必须对其负责。此外,对中低收入群体还要进行更细的区分。对有一定购买力的,政府要通过政策、税收等方面的优惠,有效地降低供给价格;对完全没有购买能力的,政府则需要全面保障,提供廉租房。同时,保障性住房的供应应该逐步实现由买卖到租赁的转变。保障性住房作为一种包含公共福利的住房产品,租赁比买卖的社会整体福利性要高,但租赁市场必须规范,国家应该出台相关政策对租期、租金等作出明确规定,以保障租房者的利益。近日,住建部出台租房管理新法,要求不得分割房屋出租,合同期内不得随意提高租金。这是一个好的政策信号,说明政策层已经认识到了规范发展住房租赁市场的重要性。

  调控政策“堵”“疏”结合

  如果说优化住房市场结构是政策层的一个长期目标,那么利用税收、信贷等方式进行市场调控就是短期工具。然而,一轮轮调控下来,房价不降反涨。虽然不能完全归咎于政策调控,但调控政策导向、力度的失误的确难辞其咎。

  当前我国的住房调控政策,包括调整首付比例、控制银行信贷规模、出台房产税等,均是从不同主体入手抑制需求。但单纯的“堵”在一个刚性需求旺盛的市场里解决不了任何问题。一方面,我国住房市场历程较短,在快速城镇化的背景下,住房要满足居民自住需求;另一方面,我国金融市场不够开放,投资渠道过少,资金的逐利本性使其聚集在房地产领域,这种投资需求同样不可忽视。

  既然“堵”不合适,那么就应该“疏”。具体而言,应配合住房供应结构优化,从供地到信贷供给,针对不同类型、不同层级住房市场调整供应规模,从而达到扩大住房供给的目的,使不同收入阶层的住房需求得到满足。市场上存在的大规模投资资金,应通过政策疏导寻找适当的、对社会有益的投资渠道,如通过政策将投资资本与住房的社会福利相结合。租赁型住房由于有持续的现金流及较为稳定的收益率,机制设计合理的话,对资本是有吸引力的。同时,仍然需要对住房市场上的过度投机行为进行打压。

总之,通过供应结构的优化布局和政策的“疏”“堵”结合,住房供应就会形成一条通路,不同需求均能在与其匹配的住房产品供应中得到满足。这样,政府与市场才能形成良性互动,房地产市场才能真正步入健康合理的发展轨道,房价问题也才能从根本上得到解决。

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