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新政解析:限购升级为禁购 遏制炒房 提高有效供给

    楼市第三轮调控
  房价不降,调控不止。
1月26日出台的“新国八条”再次验证了房价不降,调控不止。第三轮调控大幕已经拉开。二套房首付比例升至六成,限购令再次升级,首次要求地方政府确定房价控制目标等,显然,第三轮调控被称为“史上最严厉”。
  要点1:首次要求确定房价控制目标
  “新国八条”在信贷、限购、土地、保障房、税收、问责等各方面一一涵盖,相比起前两轮调控,“新国八条”言辞责之更切,目标更为明确,程度更为严厉,其中,对地方政府的要求更是提升到新的高度,首次提出“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布”。并将该条文放在了第一条的显著位置,进一步表明了中央政府对房价调控的决心和力度,这对改变某些地区明显的地方政府调控不作为的现状,将是有利的促进。
  业内人士认为,这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标,估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线,部分房价不太高的城市可能会制定出一个房价收入比的区间。调控房价的效果肯定比去年好。
  要点2:二套房首付比例提至六成
  继2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以后,“新国八条”再次将二套房的首付比例提至六成以上,且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时规定,“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”
  有业内人士提出,每提高10%的首付,就能消除20%的潜在购买需求。首付的提高,使得房地产投资杠杆率越来越低。这对投资和投机购房者而言,无疑是进一步的打击。因此,将会有更多的房源被让出来给真正需要住房的购房群体。
  要点3:限购升级为禁购
  在实行“限购令”城市的实施细则中,涉及了禁购的范围,如细则中规定“对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购一套住房;对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房”。如此严厉的政策表述,某种意义上,使得原本的“限购”升级为“禁购”。如果严格执行该政策,将会造成“有钱买不到房”的情况,异地购房、多套存房将被限制。
  同时该政策要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。”“限购”矛头直指投机、投资炒房。
  要点4:大力狙击房价炒作
  房价炒作现象中,一直有两股力量,一股是来自投机者的炒作,利用快进快出牟取暴利,另一股则是由开发商和代理机构联合进行的炒作。前者比较显性,后者比较隐性,通过销控的手段,逐步抬升房价,或者以“定位高端”为由头,标出高于市场均价的价格,从而带动区域价格上升。
  “新国八条”针对这两种投机行为,予以准确狙击。对个人炒作者,规定“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”。对于有抬价行为的开发商,则施以“土地增值税”。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
      业内人士估计:政策影响面将逐步延伸在严厉的调控形势下,绝大部分一线城市和房价居高城市的价格上涨空间已经受到遏制,但是,降价仍不明显。观其后续发展,可能会出现两个政策延伸期,一是房价没有降到合理位置,国家还将出台第四轮更严厉措施,二是三线城市将逐步受到影响,部分房价过高地区或出台“限购令”。

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