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购房建议:按照自身需求选择合适房贷还款法

 要减压还本额度慢慢加

  等额本息还款法

  适合人群:绝大多数借款人。

  对绝大多数借款人来说,每月还款额固定不变的等额本息还款法,方便记忆,不会因为搞错还款额而导致还款逾期。而从实际看,采用该还款法,虽然每期还款的总额不变,但实际上,其中利息每期减少一点,而本金每期增加一点,也就是说,借款人一开始还本的压力很小。理财专家建议,借款人没有特殊情况应该选择方便好记的等额本息还款法。如果要节省利息,最好的办法是尽量缩短还款期限。

  递增还款法

  适合人群:目前收入低,预期收入提高的年轻人。

  如果借款人还款初期的压力较大,而未来收入增长的预期较好,可以选择等额递增还款方式。这种方式是指客户在办理个人住房商业贷款业务时,与银行商定还款递增的间隔期和额度;在初始时期,按固定额度还款;此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作办法。

  从效果来看,递增还款可以进一步加快还本速度,相应来说要比等额本息还款法节省利息,但由于这种方法在贷款前期还款额较低,本金归还速度较慢,对资金宽裕的借款人来说意义不大,而那些贷款初期资金紧张,收入有限的借款人采用这种方式可以减轻负担,所以比较适合年轻借款人,减轻购房初期还款压力,兼顾了未来尽可能节省利息的需求。

  宽限期房贷

  适合人群:购房后马上要装修结婚的年轻人。

  在还款前期的一两年内只还利息不还本金,让刚刚贷款买房的借款人能够喘口气,这种宽限期还款法特别适合倾力买房后马上又要装修结婚的年轻人,但由于宽限期内贷款本金没有任何减少,因此相应支付的利息就要高一些。

  比如,50万元、20年期的一笔商业性房贷,按等额本息法(利率6.60%)计算,每月应还本息总额为3757.36元,20年利息总额为40.176654万元。如果借款人申请两年宽限期,则其在前两年,每月仅需归还贷款的利息约2750元,两年共可以少还本金2.4万元左右,减轻了不少负担。但由于两年没有归还本金,其剩余本金总额50万元就需要在18年内还清。经计算,18年中,每月应还款本息额为3961.53元,利息总额35.56913万元,加上两年宽限期的利息6.6万元,两者相加总额为42.169153万元,比普通的20年等额本息多支付利息近2万元。

  自由还款法

  适合人群:未来收支变化较大的借款人。

  有的银行把这种还款法称为还款自由计划,即银行与借款人商定将整个还款周期分为几个阶段,每个阶段确定一个还款的额度。

  比如,一位买房的年轻人可以将一个20年的还款周期分为四个阶段,前三年一个人供款,压力较大可以将还款额度定低一点。预计三年后与女友结婚,届时两个人供款就可以提高供款的金额,如果准备结婚5年后要生小孩,妻子可能要休两年左右的产假,则又将还款金额降低,等妻子重新上班后,再恢复较高的还款金额。这样操作,借款人完全可以将还款压力和收入变化水平很好地契合起来,真正做到钱多了多还,钱少了少还。

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  等本法并非“省息法”

  一些专家建议借款人选择等额本金(以下称等本法)还款法,达到节省利息支出的目的,但实际上,等本法本质上并不是为节省利息支出而设计的还款法,它适合的对象是未来预期收入下降的借款人,比如,临近退休的中老年借款人,选择等本法,退休后的还款压力就不会太大。

  专家推荐等本法的理由是同样期限的房贷,等本法支付的利息总额要小于等额本息法(以下称等额法),但专家忽视了等本法初期还款额高,然后按月递减的特性。实际上,如果要节省利息,借款人完全不需要每月递减还款额度,就按照等本法初期的还款额度每月等额还款,反而可以大大缩短还款的周期,从而更加节省利息(见右表)。计算后可以看出,借款人基本按等本法首月的还款额度等额还款,原本20年的还款期可以缩短到13年,利息的支出总额反而大大减少。

  以借款100万元,基准利率(7.05%)计算单位(元)

  还款方式每月还款利息总额还款期限

  等额本息7783.0386.792729万20年等额本金首月1.004167万,以后每月递减24.48元70.79375万20年等额本息9807.8553.002506万13年

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