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价格拐点或在一季度后 二三季度买房或为上策

  京华时报:此前有报道称2011年北京全年保障性住房竣工量达到10万套。今年北京将新开工建设、收购各类保障性住房16万套,竣工各类保障性住房7万套,力争三季度全部开工。您认为保障性住房的入市将对北京的房价带来哪些影响?

  倪鹏飞:商品房和保障房满足的是不同收入层次人的住房需求。保障性住房的入市对北京的房价将从三个方面产生影响。第一,从总量上,在商品房库存本身增加的情况下,保障房的入市进一步增大了供给,对住房下跌形成一定压力;第二,从结构上,保障房的入市使得过去没有购买力的刚性需求家庭,从市场上回到保障的行列,从而减少市场需求。第三,从预期上,保障房的入市对供求总量和结构的影响,将影响人们的预期,也将增加房价下行的压力。

  京华时报:根据您的预测,您对楼市买卖双方各有什么建议?

  倪鹏飞:首先,我认为未来一段时间不再像以前那样,不存在明显的最佳购房的时间节点问题。随着保障房比例的提升和体系的完善,以及房地产调控制度体系的完善和商品房市场体系的逐步健全,未来在缓慢下降的软着陆之后,在没有巨大外部因素冲击的情况下,或将出现长期稳定或稳步增长,短期内较难再现暴涨局面。

  从北京地区来说,建议购房者根据实际需求重点关注区域,观察自己心仪的区位房价的走势更有意义。就时间节点看,2012年一年相对比较而言,第二、三季度也许较佳,因为持续的调控将使开发商很难长期支撑。

  对于开发企业来讲,保障资金链的安全是第一等要务。根据自身资金状况,降低利润预期,采取更加灵活的促销策略,加快资金的回笼是重中之重,期望政策的反转,短期内是不现实的。

  看待刚需

  5年纳税时限不宜轻易调整

  京华时报:您如何看待在当前政策背景下刚需的满足?

  倪鹏飞:我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的重要原因。但是,从需求的角度看,第一,房地产调控对刚性需求短期具有影响,但长期影响不大;第二,稳定、合理的调控政策及其发出的明确调控信号,可以有效地促进刚性需求的稳定释放。刚性需求的满足与保持房地产市场长期、稳定发展是一致的。

  京华时报:如何从供给的角度看待刚需?

  倪鹏飞:刚性需求的满足,需要一个长期的住房供给计划,一个匹配的住房供给结构。当前情况下,以刚性需求为借口,片面地进行商品房开发,而忽略住房供给体系建设的政策,是不科学、不合理的,也是和中央、国务院的房地产政策相冲突的。

  京华时报:“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出,“京十五条”将大量投资投机需求挤出了北京市场,一定程度上保障了普通购房者的刚性需求。但也确实有部分刚需因此被排除在外,您如何看待“京十五条”?

  倪鹏飞:“京十五条”是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的认真贯彻实施。从购房比例上,实施后,外地购房者下降到10%;以自主为目的的购房者升高到80%。挤出了投资和投机的同时,由于价格下降也满足了一部分自住需求;从价格变动看,房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部分刚需排除在外的说法,主要是关于提供就业和纳税5年的证明。我认为这个时间和合理区间也就在3-5年。低于3年,这个限购也没有实际意义,同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加上当前市场对政策反应特别敏感,政策尤其需要稳定,建议这个政策不要改变。

  政策建议

  中产家庭应享购租优惠

  京华时报:您对当前中国楼市的调控政策有什么建议?

  倪鹏飞:要注意以下几点:坚持从严调控不动摇。要求地方政府制定准确、合理的房地产调控目标,并监督实施;建立应急机制和预案,防止住房市场对宏观经济产生冲击;探索实施康居工程,重点解决中等收入家庭的住房问题,促进经济增长。此外,还应该培育住房租赁市场。建立承租者保护制度和出租者的优惠制度,允许小产权房出租;建立统一性和差异性相结合的调控政策体系,逐步消除区域结构的失衡。

  京华时报:您所说的康居工程有什么具体实施的建议?

  倪鹏飞:应该重新界定普通商品房的标准和中等收入家庭资格,采取定向申请等办法,对符合收入和居住条件的中等收入居民,给予购租普通商品房优惠支持,对中等收入家庭购买普通商品房,给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。

  京华时报:北京作为一线城市,其房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。您预计北京的楼市调控政策未来走向如何?有何建议?

  倪鹏飞:北京存在的房地产报复性反弹风险大于快速下跌的风险,北京应更加严格执行房地产从严调控政策,坚持“稳中有降”的房价调控目标。同时,作为超大城市,北京的中等收入家庭住房困难问题十分突出,解决得好,对促进经济和民生发展有双重效应。所以,我建议除了继续在房地产调控和住房保障方面进行创新探索之外,率先在全国开展中等收入家庭“康居工程”的试点工作。

  深远层面

  强化监管外资进入房市

  京华时报:能否从目前国内宏观经济形势来分析当下的调控政策?

  倪鹏飞:受国内经济环境和调控的影响,2012年宏观经济增长将在2011年的基础上进一步放缓。由于调结构需调低经济增长目标,同时目前通货膨胀率下降减轻了控通胀的压力,这决定了国内控通胀和保增长的压力实际并不大,这给房地产继续从严调控创造了条件。2012年房地产市场面临两个风险和考验。如果出于宏观经济下行和金融风险的考虑而放松调控,则会导致房地产投机增加,房地产价格上涨预期强化,会有报复性反弹的风险。因此,房地产调控政策要继续保持从紧。如果在房地产市场出现拐点以后,没有及时加以调整,继续强化行政性调控,则会导致房地产市场的“硬着陆”,会出现经济失控和衰退。

  因此,房地产调控政策又要适时微调,保证调控政策的及时性、有效性。

  京华时报:当前的国际经济形势对中国楼市产生了怎样的影响?

  倪鹏飞:从国际形势来看,当前由于受到欧美债务危机的冲击,国际金融市场持续动荡,市场信心动摇,世界经济增速下降,欧洲主要国家经济前景堪忧;美国和日本经济形势稍好,有出现复苏的迹象,但是基础不稳定,还有待时日来判断。整体来看,当前国际形势不容乐观。未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少,并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力,有利于包括房地产在内的紧缩性调控;但同时国际资本仍然觊觎中国房地产市场,将强化我国对于外资进入中国房地产市场的监管和资本管制。

  ■对话人物

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞,长期关注住房市场及相关政策,其主编的《中国住房发展报告:2011-2012》(住房绿皮书)去年年底发布,引发媒体广泛关注。

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