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央行:房地产不再是居民投资首选(市场观察)

 

 近日,中国人民银行发布四季度城镇储户问卷调查报告显示,居民对未来物价上涨预期和房价上涨预期均出现大幅回落,房地产投资不再是居民的投资首选,而未来3个月中国居民有购房意愿的比例接近历史低点。

  调控短时间不会放松

  央行报告显示,居民对当前房价感受变化不大,对房价上涨预期出现大幅回落,房地产市场出现浓厚的观望气氛。

  武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受本报记者采访时表示,中国城镇化进程正在加快,目前中国居民投资渠道单一,而且存款负利率,将来房产对投资者仍具有足够吸引力。不过,在相当长时间里,可能是两三年甚至三五年内,中国房价都不再会出现大幅上涨,投机需求相对减弱,但投资需求仍会存在。因此,房地产调控在近两年内估计仍不会放松,这有利于巩固已有的调控成果。

  在此前,中央经济工作会议也再次明确,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。而对抑制房价起到明显调控效果的限购政策将在2012年得以继续执行。在已实施限购令的46个城市中,继深圳、海口、福州、长春、广州和佛山等城市明确将实行后,北京、上海、厦门和青岛也表态明年将继续执行限购政策。

  期盼房价大跌不现实

  “市场不要幻想未来的调控会有所松动,我们面临的现实是政策可能还会‘做加法’。”中国房地产学会副会长陈国强指出,由于明年房地产将继续“深调”,整个行业所感受的温度也将更低,市场可能面临更加低迷的状态,价格出现松动的范围更大,调整的幅度也会更大。随着房价逐渐回调到位,需求将逐渐释放,市场也会慢慢达到新的均衡。

  董登新也对此观点表示认可。他认为,在限贷、限购、限价等政府直接干预与行政管制措施下,房市供求已在悄悄发生改变。商品房新开工面积减少,成交量减少,新增商品房数量减少,房市可能转变成有价无市,这反而有利于房价稳定。

  在董登新看来,2012年房价不会出现居民所期盼幅度的大跌。因为,如果中国房市真的下跌20%以上,则会直接打击中国“市场信心”,也会打击投资者信心。

  董登新认为,中国经济正处在经济转型、产业升级过程中,整个经济都需要信心。房地产已成为我国关联度极高的支柱产业,它受打击有多深,中国经济受伤害的程度将有多重。因此,调控房市的目标是长期稳定房市,而不是要在短时间内打垮房价。

  董登新强调,房价的合理性应该表现为长期“稳定”或“滞胀”,而不是在短期内的绝对下跌。而政府对房市的调控,将逐渐由行政手段转向经济手段,比如,房产税、房产类资本利得税,这都是抑制房市过度投机和过度投资的有效杠杆。

  调整后市场仍大有可为

  事实上,尽管目前各地房价都出现了不同程度的回落,但是无论是刚性需求的购房者,还是投资需求的炒房客,面对明年房价可能继续下跌的趋势,都处在观望之中。明年是否是买房的合适时机,房价能否降到合理价格,无疑成为民众最为关心的问题。

  “在城市化不断加速的过程中,在纸币相对贬值的趋势下,房产仍是居民比较稳定有效的财富贮藏形式。”董登新表示,只要房价适度回落,就会产生买入意愿。总之,只要工业化和城市化没有完成,人们对房产的追逐就不会停止,除非行政直接干预。

  “不过,企图将房价降至中低收入者都能买得起商品房,这是不现实的。”董登新表示,中低收入者主要靠保障性住房满足居住需求,只有中高收入者才有能力投资房产。因此,中低收入者尤其是低收入者的刚性住房需求,只能依靠政府的保障性住房解决,而中高收入者对房产的投资需求则是有足够弹性的。所以,中低收入者期望房价越跌越好,这种心情可以理解,但要想跌至他们都能买得起,这不太现实。

  然而,对于房地产市场的未来前景,全国人大财经委副主任委员贺铿对此依然看好。他认为,中国2050年要达到中等发达国家水平,农村人口应该降到20%以下才合理。根据人口增长速度,平均每年还要新转移1600万人口到城市。从长远来讲,还有这么多人要住房,只要房地产的市场秩序调整好,房地产是大有可为的。

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