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国务院通过国有土地上房屋征收与补偿条例草案


      征求意见稿规定:“货币补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额,但这种表述引起了歧义。结合社会各界所提意见,二次征求意见稿明确规定,“对被征收房屋价值的补偿金额,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房屋征收评估办法评估确定。”“对评估确定的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”“房屋征收评估办法,由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。”还规定房地产价格评估机构由被征收人选定,被征收人选定评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。
      二次征求意见稿规定,征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,政府应当优先给予住房保障。就是说,政府对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外,还应优先安排被征收人享受住房保障,使其不再等待轮候保障房。此外,二次征求意见稿还对“回迁”进一步作了明确,规定因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
       征求意见稿规定,对停产停业损失给予适当补偿。为了切实保障被征收人合法权益,增强条例可操作性,二次征求意见稿将“适当补偿”修改为根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失的补偿,具体办法由市、县级人民政府规定。
      违法建筑原则上不予补偿,特别是公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋,是被征收人投机取巧、侵占公共利益的非法行为,给予补偿,于法于理不合,对纳税人和其他守法的被征收人不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的,应当先由有关部门进行认定、处理。因此,二次征求意见稿规定,政府在作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。处理后确认为违法建筑的,不予补偿。
      总之,二次征求意见稿有关对被征收房屋价值的补偿和对搬迁、临时安置和停产停业损失予以补偿以及政府优先给予住房保障等措施的规定,可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房,保障被征收人的生活水平不降低,不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏。在补偿问题上,政府应当进行深入细致的群众工作,尽量通过与被征收人协商的方式解决,实在协商不成的,再作出补偿决定,补偿决定确定的补偿标准和内容应当与签订补偿协议的补偿标准和内容一致。

       三、关于征收范围
      征收范围的确定即公共利益的界定一直是社会各界关注的热点,对此共提出9161条意见,主要集中在以下几个方面:一是主张对公共利益的界定不宜过宽。如国家重点扶持并纳入规划的教育、科技、文化、卫生、体育等公共事业的最终用途可能具有商业性质,凡是具有营利性的项目都不应属于公共利益。二是主张公共利益应当是所有公众都能共享的权益,应该完全由国家财政投资建设,因此,收费的公路、教育、医疗、市场化运作的经济适用住房建设等都不应属于公共利益。三是认为征求意见稿对公共利益的七项规定还不够全面,实施城市总体规划,为城市发展和建设进行的重大工程,由政府组织或者主导的住宅小区、经济工业园区、商业街区等城市建设,都属于公共利益。四是危旧房改造不好界定,应当对危房和旧房进行区分,也有意见提出危旧房改造中存在商业开发,不属于公共利益。

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