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王珏林:放松调控将功亏一篑 楼市形势并非“一片萧条”

 

 2011年,随着房地产调控的持续推进,国内多个地区房价陷入调整。如何看待2011年房地产市场的表现?2012年,相关政策将保持怎样的基调?房地产市场调整势头会否进一步深化?带着这些问题,本报记者采访了房地产界权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林。

  楼市形势并非“一片萧条”

  记者:怎么看今年房地产市场的形势?

  王珏林:从前10个月的统计数据来看,全国楼市形势并非部分人所形容的“一片萧条”甚至“惨不忍睹”,相反却相当不错,必须正确看待这个形势。

  前10个月全国商品房销售面积79653万平方米,增长10.0%。其中,住宅销售面积增长9.0%。商品房和住宅销售面积均超过2007年的全年水平(分别为7.6亿、6.9亿平方米)。如果按此推算,2011年全年商品房销售面积会超过2009年全年水平。而2009年则楼市的火热程度则仅次于2010年。另外,今年前三季度房地产投资同比增长32%,增速并不低。

  从价格上来看,10月份70个大中城市住宅销售价格显示,全国房价平均环比下跌0.14个百分点。其中,高房价城市的“四大金刚”京沪穗深,新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。但整体来看,房价目前仍属于“停止上涨”阶段。

  简而言之,今年一线城市楼市相对低迷,成交量大幅下滑,但二、三线城市楼市成交量还可以。这说明,房地产调控政策起了作用,有了效果。

  调控政策不能放松

  记者:如何评价今年房地产调控政策?

  王珏林:盘点今年房地产调控政策,包括限贷、限购、房产税等,其中影响最大的首推限贷。限贷不仅使中小开发商资金紧张,也使一些大开发商资金受到影响。对于购房人来说,限贷政策下,贷款下放周期有所延长。由此,投入房地产市场的资金,有很大一部分被堵住了,这对房地产市场的影响是很大的。另外,今年上半年央行多次加息,进一步提高了开发商和购房者的资金压力,对楼市也产生了一定影响。

  限购政策对楼市影响也很大,但受执行城市数量限制,其影响范围相对有限。目前看来,限购政策对一线城市和旅游城市、沿海地区影响更大一些,因为上述地区投资性购房所占比例较高;对二、三线城市影响较小,因二、三线城市投资性购房所占比例较小。总体来看,限购政策对各个区域的楼市刚需而言,不会造成过多打击因而政策影响实际上是相对温和的。

  就房地产税来看,目前仍处于试点阶段,试点地区仅限于上海、重庆两个城市,范围有限,影响也有限。

  综上所述,2011年楼市调控政策对市场产生了积极作用,目前楼市已经由过去的供求矛盾非常突出,转入供求矛盾有所缓解的阶段,但还没出现供大于求的局面。

  记者:明年房地产市场调控政策会否出现一些变化?

  王珏林:2005年以来,政府曾陆续出台一些房地产调控的政策措施,但由于种种原因,前几年调控效果不够理想。可以说,调控真正取得效果是在2011年。调控成果可谓“来之不易”。

  为了巩固来之不易的成果,就必须保持调控政策的连续性和稳定性,不能再折腾了。目前房地产市场的购买需求还很大,政策一旦放松,房价就会反弹,调控可能就将功亏一篑。即使是区域性的政策放松,也可能会影响全国调控的大局。所以,调控政策不会也不能放松。

  从另一个层面来看,现有调控政策如果真要放开的话,也必须有新的调控手段来承接,即要实现“一进一退”,这还需要一定时间。税收应该是承接房地产市场调控的长期手段之一,未来房地税的实施范围肯定要扩大,这是大方向,但这需要具备一定条件,包括个人住户信息系统的建设等。

  记者:如何看明年的房价走势?

  王珏林:现在舆论倾向于房价下跌趋势已形成。对于明年房价,我最担心的却是出现反弹。目前市场观望情绪浓重,消费需求受到很大抑制。一旦购房需求集中释放,房价可能面临很大的反弹压力。另外,现在很多开发商也在观望,降价幅度仍较有限。

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