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张宝全:目前房价回落实际是市场作用的结果

  主持人:关于今年的市场成交量也不是很乐观,因为到了年底,很多开发商面临很多现金的压力,在降价方面,房价也是根据成交量不景气,开发商急于出售房屋,所以使房价回落,成交量方面,明年会不会还出现像今年年底成交价持续下跌的情况?

  张宝全:到今年年底或者明年年初,会是我们成交量这么多年最低谷的时期,大约明年四月份以后成交量会略有上升,但是这个上升的幅度不会很大,也不会太高。而且这种上升,它首先从一手房的上升带动存量房的上升,也就是说从明年开始,可能是我们政策的真实的需求支撑市场,而不像前两年像虚假的市场或者说投资的需求指导我们的市场。

  主持人:成交量您认为会在明年上半年会有回升?

  张宝全:应该今年年底到明年初是最低点,明年上半年会有缓慢的上升,这个上升不会很大。

  主持人:另外一个关于房产税的问题,此前10月份底的时候,财政部部长助理曾经说过,房产税会加快推进,这个加快推进,您预测明年房产税会扩展到哪一些城市,北京会不会成为房产税试点城市?

  张宝全:这一点不太好说,但是我认为房地产税的实施是一个必然的趋势,只不过根据不同的市场状况来推,比如说去年的时候,就特别有推房产税的方方面面的需要,就因为投机性太大,想通过房产税进行调解,现在由于房价低落,交易量下降,很显然使得这个需要显得不那么迫切,但是尽管如此,我觉得政府也会相应性的来推,这个基本的趋势不会改变,但是总体,由于普及性的不强烈,推的速度或者相对平稳,和缓,但是不会停止。

  主持人:今年保障房建设开工量1000万套超额完成,但是实际的情况说1/3是挖坑待建,没有进入实质性的建设阶段,您认为明年保障房陆续进入实质建设的情况下,会对整个中国楼市产生哪些影响?

  张宝全:保障房能不能按计划完成是资金的问题,这个资金量相当大,完全通过政府是非常的困难的,通过市场目前企业在现在的情况下参与的能力和积极性都很低。所以我觉得这依然会成为政府主导的一个行为,由于房地产的回落或者低落,对政府的财政影响也很大,很多地方土地财政已经成为很多地方财政收入很重要的一块,很显然,今年和明年这样的地产市场,很多城市土地都流拍,也意味着地方的财政会受到影响,保障房能不能顺利完成,对各界政府也都是考验,对各级财政也是一个考验。但是这个事情本身还是非常有意义的,因为保障房政府这边应该一边放手市场,一边做好保障房,但是这个保障房应该是中国不同的城市起着不一样的作用,比如说北京来讲,北京这方面的需求,如果你的政策效应,有北京户口的人影响并不大,但是在一些城市需求就很大,当然了,这个也要看下面的政策怎么样,总的来说,保障房其实是政府早就应该着手,说实在话,中国保障房着手还是晚了一点,如果早几年着手的话,九几年的时候,地产大幅度的波动也会相应的受到一些影响。

  主持人:还有一个问题,关于房企生存之道的问题,今年年底我们也看到,像万科这样的大的开发商都提前说要进入过冬的状态,对于一些中介机构,中介行业来说,也面临着这个冬天,您认为在明年,像房企方面的格局会产生什么样的大的调整?

  张宝全:很多人认为冬天就是中小地产商难过,大地产商好过,其实不是,在经济周期中影响最大的是大公司,目前中国中大型的地产商都不好过,好过的不多,或者说压力都很大,为什么呢?特别是大公司,因为现在房地产的利润已经均衡化了,万科去年销售1000多亿,但是利润是47亿,平均也就是4%的利润率,但是看成本,明年的管理费用很高,意味着什么呢,如果今年没有销售,他就不禁要消耗一年的管理费,把去年的利润就耗掉了,所以很多房企为什么降价卖房,哪怕不赚钱,能把房卖掉,也赚了管理费,什么都不卖,今年的管理费就白搭进去了。

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