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张宝全:目前房价回落实际是市场作用的结果

 附采访实录全文:

  主持人:11月30日,央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点,业内出现了很多的观点,有人认为这是货币政策放松的信号,同时对楼市也是一个利好的消息,给很多人明年楼市调控转折好的预期,但是中国住建部又明确提出,限购短期内不会放松。所以关于调控的猜测一直让人很纠结,您认为2012年政策究竟是什么样的走向?

  张宝全:我觉得2012年跟2011年相比不会有什么多的变化,央行这么多年第一次下调了0.5个存款准备金率,说明中国连续几年宏观经济的调控,一直采取货币从紧的政策,这确实是一个信号,有可能从紧的货币政策会有所放松,但是这个放松对地产界的影响我觉得不大,因为对于地产这方面的控制,包括贷款,包括按揭,包括其他方面的控制,是在金融体系,包括银行里面,这样的额度和指标的限制,和这个没有多大的关系,所以我觉得中国对货币做一些适当的放松,但是对地产影响不大,就算有一些资金到地产里面来,和地产的资金和盘子相比还是微乎其微的,所以我觉得这个政策不会有地产带来很大的变化。

  主持人:关于限购,中国住建部公布,年底很多城市的限购政策就到期了,住建部发布的信号是近期不可能放松,明年持续一整年的限购会持续吗?或者会有一些程度的放松?

  张宝全:这方面的主管部门就是住建部,我觉得应该以住建部说的为准,住建部说明年不太可能放松,我个人认为这应当是基本的事实,从我个人的判断来讲,可能对于一些限购,我觉得尽管到期了,在目前说取消之前,限购不管是有形还是无形方面,还是客观存在的。因为对于住宅这块,房地产这块的控制,实际上是我们整个宏观经济发展中的一种需要,因为确实是地产影响和涉及到的面还是很宽很大的,宏观经济上的相对的降速,降温,从地产要作为一个大的方面来去抓,在之前,做了很多次,有一点成效不明显,这次有了成效,但是这次成效实际上并不完全是政策调控的结果,实际说还是市场保持的结果。因为09年的时候,随着我们国家地产其实有了一定的小的泡沫,那个时候北京卖一套住宅,买一套住宅出租大概30年到50年收回投资,这就和价格发生了极其的不对等,在今年上半年的时候,基本上如果你在北京买一套房子,大约靠出租收回资金大概50年到70年,本来09年泡沫应该降一点,但是由于强劲的需求还支撑着,最重要的是09年国际金融危机,中国内需拉动经济的时候投下去一大把钱很大一部分流入到房地产,给房地产制造了一批虚假的供应和需求,这部分供应和需求,不仅没有把09年的小的泡沫保持在良性的状态,而且还一下子翻了两三倍,所以造成了中国的一线城市和国内的特殊的城市,像海南由特殊政策带来的城市,使房价出现了一种不正常的提升。

  其实在这个市场本来就有这个调解的能力,如果这次不采取金融调控,不采取限购的话,今年下半年,或者今年年底,房价也会相应的往正常的状态落一部分,正好政策在从紧的过程中不放松,给我们的感觉就是政策所制,实际上还是市场所制,在去年,前年人们买房不是消费的需求,而是投机的需求,投资的前景是虚假的,投资的依据就是今年房价1.2万,明年1.8万,或者上半年1.5万,下半年1.8万,早买就赚钱,根本就没有从消费价值和投资租价比来计算,比如说一个资产通过50年到70年收回,这是投资上毫无价值的垃圾产品,可是我们在去年,包括今年年初的时候大家趋之若鹜,就是买了等着升值,所以我觉得是这样的一种不正常的供应和需求带来的虚假的繁荣。

  中国不能每年都投几万亿拉动经济,所以这一下子一大块供应和需求和就没有了,市场必须要面对一个真实的市场,这是我们市场的本质。这也是我们在今年,尤其今年年底,价格走到低点实际上真正的原因,明年应该这么讲,中国房地产今年基本上是一个里程碑,这个里程碑意味着中国一手房像以前那样忽高忽低的状态不会再有了,中国从现在开始将进入以二手房为主体的成熟的房地产时代,一手房只是一个补充。

  去年的时候,北京的二手房交易就超过了一手房了,这是一个非常重要的标志,这样的话,北京的房价在近两年之内,我认为基本是稳中有降的趋势,这之前我个人一直认为是稳中有升,由于特殊的情况带来额外的刺激,这种政策的发生是出乎意料的,但是这些都不是正常的,继续升意味着我们把未来的空间挤压了,侵占了,现在我们把以前侵占的空间再补回来,这就给中国地产带来了基本的趋势,尤其是明年,2012年应该是稳中趋降,但是想大降或者大升,我认为在两三年之内这种可能都没有了。

  主持人:从政策方面来说,政策也不会有大的波动,市场方面来说,市场也不会产生比较大的波动,整体是趋于稳定的。

  张宝全:我刚才说了,市场的客观供需决定了市场的性质和本质,09年拉动经济,虚假的供需在今年完全销声匿迹的,今年的状况就是市场比较真实的状况,加上政策相对的从紧,所以使我们,也包括过去释放的过于的猛烈,或者把一些幕後的消费提前进入消费的状态,在今年年底,或者明年上半年会持续一下,以今年年底为核心的这样的一个房地产价格趋势可以说是一个拐点,我认为是房地产市场的里程碑或者拐点,这就是中国地产的忽冷忽热,忽高忽低,由一个政策刺激,带动一下这样的市场部成熟的,不正常的状态在中国基本上结束了。

  主持人:还有一个关于房价的问题,现在降价成为了市场主要的现象,统计局发布的一个10月份70个大中城市房价的数据显示,34个城市环比下跌,也就是说将近一半的大中城市房价出现的下降,像这种房价下降的情况会持续到什么时候,明年房价大概是什么样的水平?

  张宝全:降价是不很确切的一个词,我认为是价格回落,从09年拉动经济虚假的供应和需求,把房价拉动起来了,在今天,由于拉动经济带来的需求都没有的时候,或者失去的时候,价格在顶上的一个虚位上,必须要回落到一个真实的位置上,今年我们看到的表象是降价,实际上是价格的回落,今年年底将回落到一个点,明年上半年将出现一个小幅振荡的状态,但是整体的趋势还是稳中有降,回归到正常点,由于前两年我们过份的把价格趋升的空间和状态很少,甚至会继续一种低落的状态和继续的稳中趋降。

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