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张宝全:目前房价回落实际是市场作用的结果

 

 新浪乐居讯 (编辑 单素敏)新浪乐居独家策划“预见2012”专访知名房企大佬畅谈明年楼市走向。12月5日,今典集团董事长兼总裁张宝全接受新浪乐居独家专访时表示,目前中国楼市降温、房价回落并不完全归结于政策调控,实际是市场保持结果。他认为2009年以来中国楼市虚假繁荣的景象将不复存在,今年年底将成为房地产市场的里程碑或者拐点,明年房价仍将稳中趋降。

  房价回落实际是市场作用的结果 明年楼市将保持稳中趋降态势

  12月5日起,央行宣布下调人民币存款准备金率0.5个百分点,对此今典集团董事长兼总裁张宝全12月5日接受新浪乐居独家专访时表示,三年来央行首次下调存款准备金率释放货币政策转折的信号,但对地产界影响不大。即便是下调存准率所释放的4000亿流动资金有一部分流入房地产,对目前楼市来讲是杯水车薪,亦不会有楼市调控放松的可能。

  此外,住建部近日称近期楼市限购令不可能放松,12城市限购月底到期后仍将延续。张宝全表示,对于限购会否放松的判断当然以主管部门的表态为主。用行政手段控制房地产的过热发展是整个宏观经济健康发展的需要,然而,如今楼市投资过热,房价过快上涨局面得到控制并非完全是政策调控的结果,他认为“市场本来就有这个调解的能力”。张宝全坦言,2009年中国楼市的确产生了一定的泡沫,投机炒房人群众多,“那个时候北京买一套住宅出租大概30年到50年收回投资,这就和价格发生了极其的不对等,比如说一个资产通过50年到70年收回,这是投资上毫无价值的垃圾产品”。他坚信,中国不能每年都投几万亿拉动经济,所以今天市场必须要面对一个真实的市场,靠过热投资造成的虚假供需的繁荣景象将不复存在,2011年可谓中国房地产市场的里程碑和转折点,而明年楼市将继续保持稳中有降的态势。

  明年4月后楼市成交量将有微升 上半年房价或现小幅震荡

  张宝全认为,称房价“下降”为“回落”才更为准确,2009年拉动内需的宏观经济政策所带来的楼市虚假供需导将房价置于虚高水平,他判断经过2011年政策调控的过程,今年年底房价将回落到一个点,明年上半年将出现一个小幅震荡的状态,“但是整体的趋势还是稳中有降,回归到正常点”。他认为今年底和明年初,楼市成交量将经历多年以来的最低谷,2012年4月份以后会略有上升,“但上升幅度不会很大”。

  今典在别人眼里是个很奇怪的公司 商业地产不是很好玩的事情

  楼市寒冬在很多开发商身上有了反应,大房企开启过冬模式的也不止一家。张宝全直言,很多人认为冬天就是中小地产商难过,大地产商好过,“其实不是,在经济周期中影响最大的是大公司,目前中国中大型的地产商都不好过”。房地产的利润已经均衡化了,万科去年销售1000多亿,但是利润是47亿,平均也就是4%的利润率,“所以很多房企为什么降价卖房,哪怕不赚钱,能把房卖掉,也赚了管理费,什么都不卖,今年的管理费就白搭进去了。”

  2007年正是中国房地产民用建筑最火也最好的时候,今典集团在2007年开始转型,住宅用地一平米都不拿,全部转向了度假酒店。“我们是让别人看在眼里很奇怪的公司”,但是张宝全对此有自己的判断,大家但是都挤在住宅市场没有意思。张宝全称,地产也是资金密集型的产业,一旦出现了经济周期波及的时候,企业的压力非常大。现在很多人开始做商业地产,但是地产商不是你想转型就能转型成功的,要了解这个行业,最重要的了解本身的运营能力,如果没有运营能力,商业地产的投资比普通住宅的风险更大。“我们做很多的商业也是这样,如果你运营不好,连运营的成本都赚不回来,开一天赔一天钱,真的不是好玩的事情。”

  如今的张宝全志在为老龄化程度不断加剧的中国寻找新的度假养老方式,“我们下一步会把交换的理念用于度假地产,现在正在制定标准,这个标准制定好以后统一运营,不管你在北京还是外地的县城,你买了一栋房,你老了以后可以在全国养老、度假,当你不住的时候你可以交给公司,公司放在网上就可以交换”。

  2012年寄语:

  2012年将是消费者和供应商成熟的一年,大家不得不冷静的面对消费和投资,建立一个更好的供需关系,这对整个中国来说,我认为还是有益的,使我们的资源不浪费,使我们的市场更有效。我们希望房地产市场成为大家可以共同受益的市场,因此宁愿收入增速缓一点,也希望可以看到一个稳定增长的未来。

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